Tukšs dzīvoklis: dārgākais izdevums, kuru neviens neieraksta

Kāpēc laiks starp īrniekiem Rīgas izīrētājiem izmaksā vairāk nekā nodoklis vai remonts un kāpēc to tik reti pamana. Aprēķini, oficiālā statistika un uzvedības ekonomikas pētījumi.

Galvenais īsumā

1. Viens tukšs mēnesis ir 8,3 % no gada bruto īres ienākuma. Mūsu Rīgas centra modelī tas atņem ap 16 % no gada neto ienākuma.
2. Viens tukšs mēnesis maksā vairāk nekā visa gada 10 % ienākuma nodoklis no tā paša dzīvokļa.
3. Pētījumi kopš 1980. gada rāda, ka cilvēki negūtu ienākumu vērtē zemāk nekā tiešu izdevumu. Dīkstāve ir tieši tāds zaudējums: tā neparādās nevienā rēķinā.
4. Prasīt par 50 € vairāk atmaksājas tikai tad, ja tas nepagarina dīkstāvi vairāk par ~20 dienām.

Mēnesis, kas izdzēš peļņu

Izīrēt dzīvokli Rīgā joprojām ir ienesīgi. Global Property Guide 2026. gada aprīļa dati rāda vidējo bruto īres ienesīgumu Rīgā 7,47 % gadā. Rīgas centrā divistabu dzīvokļa mediānā prasītā īre ir 800 € mēnesī ¹. Bet bruto ienesīgums pieņem, ka dzīvoklis ir izīrēts visus 12 mēnešus. Tas pats avots piezīmē, ka neto ienesīgums parasti ir par 1,5–2 procentpunktiem zemāks ¹.

Aritmētika ir vienkārša. Katrs mēnesis bez īrnieka ir 1/12 jeb 8,3 % no gada bruto ienākuma. Taču izmaksas tukšā mēnesī neapstājas: apsaimniekošanas maksa, uzkrājumu fonds un apkures sezonā arī siltums paliek īpašnieka ziņā. Tāpēc pret neto peļņu tukšs mēnesis sver daudz vairāk nekā 8,3 %.

Mūsu modelī (pieņēmumi raksta beigās) Rīgas centra divistabu dzīvoklis par 800 € mēnesī pēc izmaksām un nodokļiem nes ap 6 720 € gadā. Viens tukšs mēnesis kopā ar uzkopšanu un sludinājumiem to samazina par ~1 100 €. Divi mēneši par ~1 900 €. Trīs mēneši par ~2 700 €, un tas ir 40 % no gada peļņas.

Salīdzinājums ar izmaksām, kuras redzam

Izīrētāji parasti rūpīgi seko tam, kas pienāk kā rēķins: nodoklim, remontam, apsaimniekotāja maksai. Fiziska persona Latvijā var maksāt 10 % iedzīvotāju ienākuma nodokli no saņemtās īres maksas. No ieņēmumiem drīkst atskaitīt tikai nekustamā īpašuma nodokli, citus izdevumus atskaitīt nevar ¹⁰¹¹. Mūsu piemērā nodoklis ir līdz 960 € gadā.

Tagad salīdziniet ar dīkstāvi. Viens tukšs mēnesis maksā ~1 100 €, tātad vairāk nekā visa gada nodoklis. Tā kā 10 % režīmā izdevumus neatskaita, komunālie maksājumi par tukšo dzīvokli nodokli nesamazina. Vienīgais „atvieglojums” ir tas, ka no nesaņemtās īres nav jāmaksā 10 %.

Tas nav tikai Rīgas novērojums. ASV Nacionālās dzīvokļu asociācijas (NAA) ienākumu un izdevumu apsekojumā zaudējumi dīkstāves dēļ ir lielākā kategorija starp „ekonomiskajiem zaudējumiem”. Tie ir lielāki par atlaidēm īrniekiem un par nepiedzītiem parādiem ⁵. Profesionāli pārvaldītos portfeļos šo rindiņu mēra katru mēnesi. Privāta izīrētāja uzskaitē tādas rindiņas parasti nav vispār.

Kāpēc to nepamana

Ja dīkstāve ir tik dārga, kāpēc par to runā retāk nekā par salūzušu veļasmašīnu? Pētījumi norāda uz trim iemesliem.

1. Negūts ienākums nesāp tā kā izdevums

Nobela prēmijas laureāts Ričards Tālers jau 1980. gadā aprakstīja, ka cilvēki alternatīvās izmaksas jeb negūtos ienākumus vērtē zemāk nekā tiešus izdevumus no savas kabatas, pat ja summa ir tāda pati ⁶. Frederiks, Novemskis un kolēģi 2009. gadā eksperimentos parādīja, ka cilvēki bieži vispār neiedomājas par to, ko viņu lēmums izslēdz, ja vien kāds to nepasaka tieši ⁷. 800 € rēķins par remontu sāp. 800 € īres, kas vienkārši neienāca, paliek nemanīti.

2. Uzskaite nerāda to, kā nav

10 % režīmā izīrētājs uzskaita ieņēmumus. Tukšs mēnesis ir mēnesis bez ieraksta. Kontā nav mīnusa, ir tikai trūkstošs pluss. Bez rādītāja „dienas bez īrnieka” zaudējums neparādās nevienā pārskatā, un nākamajā gadā to nav ar ko salīdzināt.

3. Bailes no zaudējuma liek turēt cenu

Genesovs un Maijers, pētot dzīvokļu pārdošanu Bostonā, atklāja, ka pārdevēji, kuriem draud zaudējums, prasa augstāku cenu un pārdod ievērojami lēnāk. Efekts bija redzams arī investoriem, ne tikai cilvēkiem, kas paši dzīvoja savā dzīvoklī ⁸. Īres tirgū Genesovs konstatēja, ka nominālā īre ir „lipīga”: ASV datos (1974–1981) 29 % dzīvokļu īre gada laikā nemainījās vispār, un mazās ēkās šī stingrība bija lielāka ⁹. Praksē tas nozīmē, ka izīrētājs gaida „savu cenu”, un katra gaidīšanas nedēļa klusi maksā naudu.

Cenas noturēšanas slazds

Pieņemsim, ka tirgus dzīvokli vērtē par 800 €, bet īpašnieks grib 850 €. Ja augstākā cena pagarina meklēšanu, cik ilgi var gaidīt, lai tas joprojām atmaksātos?

Ar mūsu pieņēmumiem katra tukšā diena maksā ~26 € (dienas īre pēc nodokļa plus uzturēšanas izmaksas). Papildu 50 € mēnesī gada laikā pēc nodokļa dod 540 €. Tātad +50 € atmaksājas tikai tad, ja papildu dīkstāve nepārsniedz ~20 dienas. Ar +25 € robeža ir ~10 dienas, ar +100 € ~41 diena.

Rīgā arī laiks nav neitrāls. Nozares eksperti norāda, ka pieprasījums ir lielākais jūlijā, augustā un septembrī, kad ierodas studenti un ārvalstu darbinieki. Ziema un pavasara sākums ir klusākais laiks ¹⁴. Ja augstākas cenas dēļ dzīvoklis „pārlec” no augusta uz oktobri, nākamo īrnieku jāmeklē jau lēnākā tirgū, un nākamais līgums var atkal beigties nesezonā.

Ko rāda tirgus dati

Oficiālu, regulāri publicētu Rīgas īres dzīvokļu vakances rādītāju mēs neatradām. Tuvākais oficiālais skaitlis ir 2021. gada tautas skaitīšana: Rīgā 15 % tradicionālo mājokļu nedzīvoja neviens pastāvīgais iedzīvotājs ². Tas nav tas pats, kas vakance īres tirgū, jo skaitā ir arī otrās mājas un nerezidentu mājokļi. Tomēr tas rāda, ka neapdzīvotu mājokļu galvaspilsētā ir daudz. Nozares aplēses ilgtermiņa īres vakanci Rīgā vērtē ap 5 %, tas ir, ~18 dienas gadā ¹⁵.

Garākas oficiālās datu rindas ir ASV. Tur īres vakance 2026. gada 2. ceturksnī bija 7,3 %, bet 2022. gadā 5,6 % ³. 7,3 % nozīmē, ka vidējais īres mājoklis gadā stāv tukšs ~27 dienas. RealPage dati rāda, ka viena īrnieku maiņa vidēji aizņem 34,4 dienas, gandrīz piecas dienas vairāk nekā 2020. gada sākumā. Šīs papildu dienas vien izmaksā ~275 $ uz dzīvokli ⁴.

Abu tirgu secinājums ir viens: pat labi pārvaldītos portfeļos dīkstāve nav izņēmums. Tā ir regulāra, izmērāma izmaksu pozīcija. Atšķiras tikai tas, vai kāds to mēra.

Kā dīkstāvi mērīt un saīsināt

Pilnībā dīkstāvi novērst nevar, bet to var saīsināt. Vispirms tai jākļūst redzamai.

• Skaitiet dienas. Noslodze = izīrētās dienas ÷ 365. Pierakstiet katras maiņas ilgumu no izvākšanās līdz nākamā līguma sākumam.
• Sāciet meklēt, tiklīdz saņemat uzteikumu. Rādot dzīvokli, kamēr iepriekšējais īrnieks vēl dzīvo, pārrāvumu var saīsināt līdz dažām dienām.
• Cenu nosakiet pēc tirgus, nevis pēc cerībām. Salīdziniet ar līdzīgiem sludinājumiem un to, cik ilgi tie stāv. Ja 10–14 dienās nav nopietnu pieteikumu, cena jāpārskata.
• Plānojiet līguma beigas uz augsto sezonu. Līgums uz 11 vai 13 mēnešiem var pārbīdīt nākamo maiņu uz vasaras beigām.
• Atbildiet ātri. Interesents, kuram atbild nākamajā dienā, bieži jau skatās citu dzīvokli.
• Noturiet labus īrniekus. Katrs pagarināts līgums ir maiņa, kuras nav: nav dīkstāves, uzkopšanas un sludinājumu.

Ātrā formulaDīkstāves izmaksas = tukšās dienas × (dienas īre × 0,9 + dienas uzturēšanas izmaksas) + maiņas izdevumi

Metodoloģija un pieņēmumi

• Dzīvoklis: 2 istabas, ~50 m², Rīgas centrs, 800 €/mēn. (Global Property Guide mediāna centram, 2026. g. aprīlis ¹).
• Nodoklis: 10 % IIN no saņemtās īres ¹⁰. Par nesaņemtu īri nodokli nemaksā. Nekustamā īpašuma nodoklis aprēķinā nav iekļauts.
• Tukša dzīvokļa uzturēšana: 80 €/mēn. vidēji gadā (apsaimniekošana ~0,58–0,70 €/m² bez PVN pēc Colliers datiem ¹², uzkrājumu fonds, apkure sezonā pēc AS „Rīgas siltums” tarifa ¹³). Tas ir pieņēmums.
• Maiņas izdevumi: 300 € (uzkopšana, sīki labojumi, sludinājumi). Pieņēmums.
• Gada neto ienākums: 70 % no bruto, jo izmaksas un nodokļi kopā ir ~30 % (nozares diapazons 25–40 % ¹⁵).
• ASV dati izmantoti kā etalons, jo līdzvērtīgas oficiālas datu rindas Latvijā mēs neatradām. Procentus tieši pārnest uz Rīgu nevar.
• Raksts ir informatīvs un nav finanšu vai nodokļu konsultācija.

Avoti

1. Global Property Guide. Gross rental yields in Latvia: Riga and Jūrmala (Q2 2026, atjaunots 2026-04). https://www.globalpropertyguide.com/europe/latvia/rental-yields
2. Centrālā statistikas pārvalde. Mājokļa vidējā platība uz vienu iedzīvotāju palielinās (2021. gada tautas un mājokļu skaitīšana), 24.11.2021. https://stat.gov.lv/lv/statistikas-temas/iedzivotaji/majokli/preses-relizes/7126-majoklus-raksturojosie-raditaji-2021-gada
3. U.S. Census Bureau. Quarterly Residential Vacancies and Homeownership, Second Quarter 2026 (28.07.2026); vēsturiskie dati: Q2 2025 relīze. https://www.census.gov/housing/hvs/current/index.html
4. RealPage Analytics. Average Vacant Days Increases Nationwide, 17.02.2025. https://www.realpage.com/analytics/vacant-days-climbs/
5. National Apartment Association. NAA 2021 Survey of Operating Income & Expenses in Rental Apartment Communities. https://naahq.org/naa-2021-survey-operating-income-expenses-rental-apartment-communities
6. Thaler, R. (1980). Toward a positive theory of consumer choice. Journal of Economic Behavior & Organization, 1(1), 39–60. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/0167268180900517
7. Frederick, S., Novemsky, N., Wang, J., Dhar, R., Nowlis, S. (2009). Opportunity Cost Neglect. Journal of Consumer Research, 36(4), 553–561. https://doi.org/10.1086/599764
8. Genesove, D., Mayer, C. (2001). Loss Aversion and Seller Behavior: Evidence from the Housing Market. Quarterly Journal of Economics, 116(4), 1233–1260. https://doi.org/10.1162/003355301753265561
9. Genesove, D. (2003). The Nominal Rigidity of Apartment Rents. Review of Economics and Statistics, 85(4), 844–853. https://www.nber.org/papers/w7137
10. Finanšu ministrija. Īpašie nodokļu režīmi (10 % IIN no ienākuma no īpašuma). https://www.fm.gov.lv/lv/ipasie-nodoklu-rezimi
11. Valsts ieņēmumu dienests. Pirmie soļi nekustamā īpašuma izīrētājam (atjaunots 21.07.2026). https://www.vid.gov.lv/lv/pirmie-soli-nekustama-ipasuma-iziretajam
12. Colliers Latvia. Cik vidēji maksā jaunbūves un vecās ēkas iedzīvotājs par komunālajiem izdevumiem? https://www.colliers.com/lv-lv/news/differences-in-maintenance-costs
13. AS „Rīgas siltums”. Siltumenerģijas tarifs (no 01.10.2026 – 80,96 EUR/MWh bez PVN). https://www.rs.lv/saturs/rigas-siltums-siltumenergijas-tarifs
14. LSM. Studenti „uzkarsē” īres tirgu, 04.08.2023; LSM. Kā dzīvo un iztiek mūsdienu studenti Rīgā, 21.06.2024. https://www.lsm.lv/raksts/zinas/ekonomika/04.08.2023-studenti-uzkarse-ires-tirgu.a518855/
15. Investropa. Riga rental yields (2026); Buying and Renting Out in Latvia (2026). Nozares aplēse, nav oficiālā statistika. https://investropa.com/blogs/news/riga-rental-yields