Арендатор не платит третий месяц. Обещания, отговорки, потом тишина. Это ситуация, которой боится каждый собственник — и именно здесь чаще всего допускают ошибки, которые потом стоят проигранного суда. Разберём, как действовать юридически корректно.
Важно: статья — общий путеводитель, а не юридическая консультация. Каждый случай индивидуален, законы меняются. Перед важными решениями проконсультируйтесь с юристом.
Когда возникает право расторгнуть договор
Статья 24 Закона об аренде жилых помещений: арендодатель может расторгнуть договор, если сумма просроченных платежей превышает двухмесячную арендную плату — если в договоре не установлен больший допустимый размер просрочки. Аналогично, если связанные с пользованием платежи просрочены более чем на два месяца.
Предупреждение — не формальность, а условие
Это главная ошибка на практике. Даже бесспорный долг сам по себе не даёт права выселить арендатора, если не соблюдена процедура предупреждения. Практика Верховного суда здесь последовательна (например, SKC-435/2008, SKC-244/2016).
- Предупреждение направляется письменно, и его цель — дать арендатору реальную возможность погасить долг во внесудебном порядке.
- Иск можно подавать только после истечения указанного в предупреждении срока.
- Если после предупреждения возник новый долг, старого предупреждения уже недостаточно — нужно новое. Суд оценивает это строго.
- Обеспечьте доказуемость вручения. На практике арендаторы уклоняются от получения, поэтому предупреждение часто вручают через присяжного судебного исполнителя.
Чего нельзя делать ни при каких обстоятельствах: менять замки, отключать воду или электричество, выбрасывать вещи, входить в квартиру без разрешения. Выселение из жилого помещения в Латвии допустимо исключительно через суд. Самоуправство превратит вас из потерпевшего в ответчика.
Два пути к выселению
1. Обычное исковое производство. Иск в суд о расторжении договора, выселении и взыскании долга. Надёжно, но долго.
2. Бесспорное принудительное исполнение (ст. 400 ч. 1 п. 3 Гражданско-процессуального закона). Существенно быстрее, но возможно только при выполнении всех условий:
- Договор нотариально удостоверен или внесён в земельную книгу;
- Договор срочный;
- В договоре прямо и ясно прописано право применять бесспорное принудительное исполнение и обязанность арендатора освободить помещение при просрочке платежей или истечении срока;
- Соблюдено условие о вручении предупреждения.
Этот порядок применим к выселению и долгу по арендной плате, но не к коммунальным и платежам за обслуживание — по их расчётам могут возникнуть споры.
Вывод на будущее: большинство проблем с выселением начинается в момент подписания договора. Срочный договор, закреплённый в земельной книге, с правильными оговорками — это вложение, которое окупается именно в такой ситуации.
Как не брать этот риск вообще
С different.lv вы не заключаете договор с частным лицом, платёжеспособность которого невозможно проверить. Мы становимся вашим арендатором: платежи идут от компании по договору, а проблемы с конкретными жильцами — долги, предупреждения, суды — больше не ваш вопрос.
Полезные статьи
Не хотите рисковать с неплательщиками?
Мы становимся вашим арендатором — платежи от компании по договору, без зависимости от конкретного жильца.
Получить предложение WhatsApp