Прогноз рынка недвижимости 2027: цены, налоги и аренда

«Объединённый список» Кульбергса уверенно победил, и следующая коалиция, скорее всего, продолжит начатое. Для рынка это значит: проще вход для семей, дороже государство и меньше арендаторов-иностранцев. Но цены в ближайшие годы будет определять скорее Франкфурт, чем Сейм.

Цены на жильё в Латвии 2026: рынок в цифрах

Показатель	Значение	Источник
Цены на жильё, за год (II кв. 2026)	+11,4 %	CSP
Вторичное жильё / новостройки	+13,3 % / +1,7 %	CSP
Аренда в Риге, за год	+5–6 %	Latio
Депозитная ставка ЕЦБ	2,50 %	ЕЦБ
Прогноз инфляции на 2027 год	3,8 %	Банк Латвии
Ипотека к ВВП: Латвия / Эстония	13 % / 31 %	Банк Латвии
Население на начало 2026 года	1,845 млн (−0,83 %)	CSP

Новое правительство и жилищная политика: стабильность с тремя партнёрами

На выборах в субботу «Объединённый список» (AS) набрал 35,3 % и 41 место в Сейме. Вторая — «Латвия на первом месте» Шлесера (17), далее «Суверенная власть» (15). Национальное объединение (NA) и Прогрессивные получили по 10 мест, «Новое единство» (JV) — 7. Союз зелёных и крестьян не прошёл 5-процентный барьер.

Андрис Кульбергс возглавляет правительство с мая и начинает переговоры с нынешними партнёрами — JV и NA. С партией Шлесера он работать не будет. Коалиция AS + NA + JV даёт 58 из 100 мест.

Для инвестора это хорошая новость: резких поворотов не будет. Лучший ориентир на четыре года — майская декларация нынешнего правительства.

Рынок вошёл в выборы разогретым и неровным

По данным CSP, жильё за год подорожало на 11,4 %, только во втором квартале — на 3,9 %. Но тянет вверх вторичка. Новостройки за год подорожали всего на 1,7 %.

Данные Latio показывают, в чём проблема. В объявлениях новых проектов средняя цена — 3220 EUR/м², а в реальных сделках на 16 % ниже. В июне в Риге продавались 3530 квартир, более 64 % из них — в новостройках. У девелоперов есть запас, который надо продать.

Аренда отстаёт. В Риге она за год выросла на 5–6 %, цены продажи — примерно вдвое быстрее. Для арендодателя это значит одно: доходность падает.

Гарантия ALTUM без первого взноса: кто выиграет?

Декларация правительства обещает долгосрочную жилищную программу для семей. Первый шаг — отменить обязательный первый взнос и заменить его госгарантией ALTUM. Планируется и фонд ALTUM с деньгами второго пенсионного уровня.

Звучит как хорошая новость для покупателей, но зарубежный опыт неоднозначен. Экономисты Лондонской школы экономики (LSE) изучили британскую программу Help to Buy. В Лондоне, где строить сложно, она в основном подняла цены. В регионах с доступной землёй — дала больше нового жилья. Главными выгодоприобретателями стали девелоперы.

В Латвии картина будет похожей. Предложение квартир в центре Риги и в серийных домах не меняется, поэтому там гарантия в основном превратится в более высокую цену. В новостройках она поможет распродать накопленное. В регионах эффект будет слабым: там просто нечего покупать.

Налог на недвижимость 2027 и кадастровая стоимость 2029

С 2027 года на оборону по закону идёт не менее 5 % ВВП. Минфин в июле предупредил: без изменений дефицит составит 4,2 % ВВП в 2027 году и 5,4 % в 2028-м. Министерство прямо говорит, что придётся и резать расходы, и искать новые доходы.

Налог на недвижимость — естественный кандидат. «Новое единство» обещает сделать его полноценным муниципальным налогом. Ключевая дата — 15 июня 2027 года: до неё правительство должно утвердить новую базу кадастровых стоимостей, которая заработает с 2029 года.

Сейчас налог считают по рыночным данным 2012 года. Новые универсальные стоимости в среднем в 2–3 раза выше. Теория и практика показывают, что рынок закладывает ожидаемые налоги в цену заранее. Значит, решение 2027 года повлияет на цены задолго до 2029-го.

Для арендодателей риск уже здесь. В Риге за квартиру, где на 1 января никто не задекларирован, платят 1,5 % от кадастровой стоимости. Если стоимости вырастут втрое, эта ставка станет болезненной.

Налог на недвижимость — не единственный налог для арендодателей. О том, как облагается доход от аренды, мы писали отдельно.

Меньше арендаторов-иностранцев

В сентябре вступил в силу новый Иммиграционный закон. ВНЖ за покупку недвижимости больше не дают. Через несколько недель правительство одобрило план из 71 меры: квоты для граждан третьих стран и потолок числа иностранных студентов. Бизнес раскритиковал отсутствие оценки влияния на экономику.

Национальное объединение останется в коалиции, так что курс не изменится. Население тем временем сокращается: за год на 0,83 %. Сильнее всего пострадают маленькие квартиры и комнаты в центре Риги, которые снимают студенты и работники из третьих стран. Семейный сегмент это почти не затронет.

Франкфурт важнее улицы Екаба

На EURIBOR Сейм не влияет. ЕЦБ в этом году дважды поднимал ставки, депозитная с сентября — 2,50 %. Банк Латвии ждёт инфляцию 3,8 % в 2027 году. Если так и будет, ипотечные платежи вырастут и частично съедят эффект отмены первого взноса.

Тенденции рынка аренды в Риге: жилья не хватает, решение медленное

По данным ОЭСР, арендное жильё — всего 12 % жилого фонда Латвии. Почти половина домохозяйств — «потерянный средний класс»: слишком обеспечены для пособий, но слишком бедны для ипотеки. Программа ALTUM по дешёвой аренде сейчас финансирует около 1140 квартир с потолком 6,71 EUR/м². Это мало, но уже задаёт ценовой потолок для аренды в регионах.

Почему осень будет тихой

Политологи Брэндис Кейнс-Роун и Джи Кван Парк, изучив страны ОЭСР, нашли закономерность. Перед выборами люди и компании откладывают крупные покупки, в том числе жилья. Чем сильнее различаются программы партий, тем сильнее эффект.

На этот раз победитель ясен, но на коалиционные переговоры есть время до 3 ноября. Потом — бюджет 2027 года и налоговые решения. Поэтому четвёртый квартал будет спокойным, а активность вернётся, когда прояснятся налоги.

Три сценария на 2027–2028 годы

Сценарий	Коалиция	Цены на жильё	Аренда	Главный риск
Базовый (наиболее вероятный)	AS + NA + JV	Рост замедлится до однозначного; вторичка опережает новостройки	Растёт на уровне инфляции; малые квартиры в центре под давлением	Рост налогов
Широкая коалиция	AS + JV + Прогрессивные	Похоже; больше арендного жилья и более прогрессивный налог	Больше публичного арендного фонда	Политическая нестабильность
Стрессовый	любая	Стагнация или коррекция	Падает спрос иностранцев	Ставки ЕЦБ выше 3 %, энергетический шок

Что делать сейчас

Покупателям с детьми: дождаться условий гарантии, но учитывать, что там, где предложение ограничено, цены могут подрасти.
Собственникам и арендодателям: следить за реформой налога в 2027 году и оценить зависимость от арендаторов-иностранцев. Долгосрочная аренда для местных будет стабильнее.
Девелоперам: гарантия поможет распродать запас, а пенсионные деньги могут финансировать арендные проекты.
Арендаторам: аренда, скорее всего, будет расти медленнее цен продажи: в новостройках большое предложение.

Собственникам, которые хотят избежать этих рисков, подойдёт долгосрочная аренда с гарантированной оплатой. Покупателям пригодится наш гид о том, как выбрать квартиру для сдачи.

Хотите стабильный доход независимо от колебаний рынка?

С different.lv договор один и понятный, а платежи поступают регулярно каждый месяц.

Получить предложение WhatsApp

Источники

Анализ подготовлен 5 октября 2026 года, до коалиционного соглашения и бюджета 2027 года. Прогнозы — оценка автора, а не финансовая рекомендация.

Прогноз рынка недвижимости Латвии 2027: что изменит новое правительство