Пустая квартира: самая дорогая статья расходов, которую никто не записывает

Почему время между арендаторами обходится рижским арендодателям дороже налога или ремонта и почему его так редко замечают. Расчёты, официальная статистика и исследования поведенческой экономики.

Главное коротко

1. Один пустой месяц — это 8,3 % годового валового дохода от аренды. В нашей модели квартиры в центре Риги он забирает около 16 % годового чистого дохода.
2. Один пустой месяц стоит дороже, чем весь годовой 10-процентный подоходный налог с той же квартиры.
3. Исследования с 1980 года показывают: неполученный доход люди оценивают ниже, чем прямой расход. Простой — именно такая потеря, он не появляется ни в одном счёте.
4. Просить на 50 € больше выгодно, только если это удлиняет простой не более чем на ~20 дней.

Месяц, который стирает прибыль

Сдавать квартиру в Риге по-прежнему выгодно. По данным Global Property Guide за апрель 2026 года, средняя валовая доходность аренды в Риге составляет 7,47 % в год. Медианная запрашиваемая аренда двухкомнатной квартиры в центре Риги — 800 € в месяц ¹. Но валовая доходность предполагает, что квартира сдана все 12 месяцев. Тот же источник отмечает, что чистая доходность обычно на 1,5–2 процентных пункта ниже ¹.

Арифметика простая. Каждый месяц без арендатора — это 1/12, или 8,3 % годового валового дохода. Но расходы в пустой месяц не останавливаются: плата за обслуживание дома, накопительный фонд, а в отопительный сезон и тепло остаются на владельце. Поэтому по отношению к чистой прибыли пустой месяц весит гораздо больше 8,3 %.

В нашей модели (допущения в конце статьи) двухкомнатная квартира в центре Риги за 800 € в месяц после расходов и налогов приносит около 6 720 € в год. Один пустой месяц вместе с уборкой и объявлениями уменьшает эту сумму на ~1 100 €. Два месяца — на ~1 900 €. Три месяца — на ~2 700 €, то есть на 40 % годовой прибыли.

Сравнение с расходами, которые мы видим

Арендодатели обычно внимательно следят за тем, что приходит в виде счёта: налогом, ремонтом, платой управляющему. Физическое лицо в Латвии может платить 10 % подоходного налога с полученной арендной платы. Из доходов можно вычесть только налог на недвижимость, другие расходы вычитать нельзя ¹⁰¹¹. В нашем примере налог составляет до 960 € в год.

Теперь сравните с простоем. Один пустой месяц стоит ~1 100 €, то есть больше годового налога. Поскольку в режиме 10 % расходы не вычитаются, коммунальные платежи за пустую квартиру налог не уменьшают. Единственное «облегчение» — с неполученной аренды не нужно платить 10 %.

Это не только рижское наблюдение. В обзоре доходов и расходов Национальной ассоциации многоквартирного жилья США (NAA) потери от простоя — крупнейшая категория среди «экономических потерь». Они больше скидок арендаторам и безнадёжных долгов ⁵. В профессионально управляемых портфелях эту строку измеряют каждый месяц. В учёте частного арендодателя такой строки обычно нет вовсе.

Почему этого не замечают

Если простой так дорог, почему о нём говорят реже, чем о сломанной стиральной машине? Исследования указывают на три причины.

1. Неполученный доход не болит так, как расход

Лауреат Нобелевской премии Ричард Талер ещё в 1980 году описал, что люди оценивают альтернативные издержки, то есть неполученный доход, ниже, чем прямые расходы из кармана, даже при одинаковой сумме ⁶. Фредерик, Новемски и коллеги в 2009 году показали в экспериментах, что люди часто вообще не думают о том, что исключает их решение, пока им прямо об этом не скажут ⁷. Счёт за ремонт на 800 € болит. 800 € аренды, которые просто не пришли, остаются незамеченными.

2. Учёт не показывает того, чего нет

В режиме 10 % арендодатель учитывает поступления. Пустой месяц — это месяц без записи. На счёте нет минуса, есть только отсутствующий плюс. Без показателя «дни без арендатора» потеря не появляется ни в одном отчёте, и на следующий год её не с чем сравнить.

3. Страх убытка заставляет держать цену

Дженесов и Майер, изучая продажи квартир в Бостоне, обнаружили, что продавцы под угрозой убытка просят более высокую цену и продают заметно медленнее. Эффект наблюдался и у инвесторов, а не только у тех, кто сам жил в квартире ⁸. На рынке аренды Дженесов установил, что номинальная аренда «липкая»: в данных США (1974–1981) у 29 % квартир аренда за год не изменилась вовсе, а в небольших домах эта жёсткость была выше ⁹. На практике арендодатель ждёт «свою цену», и каждая неделя ожидания тихо стоит денег.

Ловушка удержания цены

Допустим, рынок оценивает квартиру в 800 €, а владелец хочет 850 €. Если более высокая цена удлиняет поиск, сколько можно ждать, чтобы это ещё окупалось?

При наших допущениях каждый пустой день стоит ~26 € (дневная аренда после налога плюс расходы на содержание). Дополнительные 50 € в месяц за год после налога дают 540 €. Значит, +50 € окупаются, только если дополнительный простой не превышает ~20 дней. Для +25 € граница ~10 дней, для +100 € ~41 день.

В Риге и время не нейтрально. Отраслевые эксперты отмечают, что спрос выше всего в июле, августе и сентябре, когда приезжают студенты и иностранные специалисты. Зима и начало весны — самое тихое время ¹⁴. Если из-за более высокой цены квартира «перескакивает» с августа на октябрь, следующего арендатора приходится искать на более медленном рынке, а следующий договор может снова закончиться вне сезона.

Что показывают рыночные данные

Официального, регулярно публикуемого показателя пустующих арендных квартир в Риге мы не нашли. Ближайшая официальная цифра — перепись 2021 года: в Риге 15 % традиционных жилищ не использовались как постоянное место жительства ². Это не то же самое, что простой на рынке аренды, так как сюда входят и вторые дома, и жильё нерезидентов. Но это показывает, что незаселённого жилья в столице много. Отраслевые оценки ставят уровень простоя долгосрочной аренды в Риге около 5 %, то есть ~18 дней в год ¹⁵.

Более длинные официальные ряды данных есть в США. Там уровень пустующего арендного жилья во 2-м квартале 2026 года составил 7,3 %, а в 2022 году — 5,6 % ³. 7,3 % означает, что средняя арендная квартира пустует ~27 дней в году. Данные RealPage показывают, что одна смена арендатора в среднем занимает 34,4 дня, почти на пять дней больше, чем в начале 2020 года. Одни только эти дополнительные дни стоят ~275 $ на квартиру ⁴.

Вывод по обоим рынкам один: даже в хорошо управляемых портфелях простой не исключение. Это регулярная, измеримая статья расходов. Разница лишь в том, измеряет ли её кто-нибудь.

Как измерять и сокращать простой

Полностью избежать простоя нельзя, но его можно сократить. Сначала его нужно сделать видимым.

• Считайте дни. Загрузка = сданные дни ÷ 365. Записывайте длительность каждой смены от выезда до начала следующего договора.
• Начинайте поиск, как только получили уведомление о выезде. Показы, пока прежний арендатор ещё живёт в квартире, сокращают разрыв до нескольких дней.
• Ставьте цену по рынку, а не по ожиданиям. Сравнивайте с похожими объявлениями и сроком, который они висят. Если за 10–14 дней нет серьёзных откликов, цену нужно пересмотреть.
• Планируйте окончание договора на высокий сезон. Договор на 11 или 13 месяцев может сдвинуть следующую смену на конец лета.
• Отвечайте быстро. Кандидат, которому ответили на следующий день, часто уже смотрит другую квартиру.
• Удерживайте хороших арендаторов. Каждый продлённый договор — это смена, которой нет: нет простоя, уборки и объявлений.

Быстрая формулаСтоимость простоя = пустые дни × (дневная аренда × 0,9 + дневные расходы на содержание) + расходы на смену

Методология и допущения

• Квартира: 2 комнаты, ~50 м², центр Риги, 800 €/мес. (медиана Global Property Guide для центра, апрель 2026 ¹).
• Налог: 10 % IIN с полученной аренды ¹⁰. С неполученной аренды налог не платится. Налог на недвижимость в расчёт не включён.
• Содержание пустой квартиры: 80 €/мес. в среднем за год (обслуживание ~0,58–0,70 €/м² без НДС по данным Colliers ¹², накопительный фонд, отопление в сезон по тарифу AS «Rīgas siltums» ¹³). Это допущение.
• Расходы на смену арендатора: 300 € (уборка, мелкий ремонт, объявления). Допущение.
• Годовой чистый доход: 70 % от валового, так как расходы и налоги вместе ~30 % (отраслевой диапазон 25–40 % ¹⁵).
• Данные США использованы как ориентир, потому что сопоставимых официальных рядов по Латвии мы не нашли. Переносить проценты напрямую на Ригу нельзя.
• Статья носит информационный характер и не является финансовой или налоговой консультацией.

Источники

1. Global Property Guide. Gross rental yields in Latvia: Riga and Jūrmala (Q2 2026, atjaunots 2026-04). https://www.globalpropertyguide.com/europe/latvia/rental-yields
2. Centrālā statistikas pārvalde. Mājokļa vidējā platība uz vienu iedzīvotāju palielinās (2021. gada tautas un mājokļu skaitīšana), 24.11.2021. https://stat.gov.lv/lv/statistikas-temas/iedzivotaji/majokli/preses-relizes/7126-majoklus-raksturojosie-raditaji-2021-gada
3. U.S. Census Bureau. Quarterly Residential Vacancies and Homeownership, Second Quarter 2026 (28.07.2026); vēsturiskie dati: Q2 2025 relīze. https://www.census.gov/housing/hvs/current/index.html
4. RealPage Analytics. Average Vacant Days Increases Nationwide, 17.02.2025. https://www.realpage.com/analytics/vacant-days-climbs/
5. National Apartment Association. NAA 2021 Survey of Operating Income & Expenses in Rental Apartment Communities. https://naahq.org/naa-2021-survey-operating-income-expenses-rental-apartment-communities
6. Thaler, R. (1980). Toward a positive theory of consumer choice. Journal of Economic Behavior & Organization, 1(1), 39–60. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/0167268180900517
7. Frederick, S., Novemsky, N., Wang, J., Dhar, R., Nowlis, S. (2009). Opportunity Cost Neglect. Journal of Consumer Research, 36(4), 553–561. https://doi.org/10.1086/599764
8. Genesove, D., Mayer, C. (2001). Loss Aversion and Seller Behavior: Evidence from the Housing Market. Quarterly Journal of Economics, 116(4), 1233–1260. https://doi.org/10.1162/003355301753265561
9. Genesove, D. (2003). The Nominal Rigidity of Apartment Rents. Review of Economics and Statistics, 85(4), 844–853. https://www.nber.org/papers/w7137
10. Finanšu ministrija. Īpašie nodokļu režīmi (10 % IIN no ienākuma no īpašuma). https://www.fm.gov.lv/lv/ipasie-nodoklu-rezimi
11. Valsts ieņēmumu dienests. Pirmie soļi nekustamā īpašuma izīrētājam (atjaunots 21.07.2026). https://www.vid.gov.lv/lv/pirmie-soli-nekustama-ipasuma-iziretajam
12. Colliers Latvia. Cik vidēji maksā jaunbūves un vecās ēkas iedzīvotājs par komunālajiem izdevumiem? https://www.colliers.com/lv-lv/news/differences-in-maintenance-costs
13. AS „Rīgas siltums”. Siltumenerģijas tarifs (no 01.10.2026 – 80,96 EUR/MWh bez PVN). https://www.rs.lv/saturs/rigas-siltums-siltumenergijas-tarifs
14. LSM. Studenti „uzkarsē” īres tirgu, 04.08.2023; LSM. Kā dzīvo un iztiek mūsdienu studenti Rīgā, 21.06.2024. https://www.lsm.lv/raksts/zinas/ekonomika/04.08.2023-studenti-uzkarse-ires-tirgu.a518855/
15. Investropa. Riga rental yields (2026); Buying and Renting Out in Latvia (2026). Nozares aplēse, nav oficiālā statistika. https://investropa.com/blogs/news/riga-rental-yields