NĪ tirgus prognoze 2027: cenas, nodokļi un īre

Kulberga „Apvienotais saraksts” uzvarēja pārliecinoši, un nākamā koalīcija, visticamāk, turpinās iesākto. Tirgum tas nozīmē vieglāku ieeju ģimenēm, dārgāku valsti un mazāk ārvalstu īrnieku. Taču cenas tuvākajos gados vairāk noteiks Frankfurte, nevis Saeima.

Mājokļu cenas Latvijā 2026: tirgus skaitļos

Rādītājs	Vērtība	Avots
Mājokļu cenas, gada izmaiņa (2026. g. 2. cet.)	+11,4 %	CSP
Lietotie mājokļi / jaunie projekti	+13,3 % / +1,7 %	CSP
Īres maksa Rīgā, gada izmaiņa	+5–6 %	Latio
ECB noguldījumu likme	2,50 %	ECB
Inflācijas prognoze 2027. gadam	3,8 %	Latvijas Banka
Hipotēkas pret IKP: Latvija / Igaunija	13 % / 31 %	Latvijas Banka
Iedzīvotāji 2026. gada sākumā	1,845 milj. (−0,83 %)	CSP

Jaunā valdība un mājokļu politika: stabilitāte ar trīs partneriem

Sestdienas vēlēšanās „Apvienotais saraksts” (AS) ieguva 35,3 % balsu un 41 vietu Saeimā. Otrais palika Šlesera „Latvija pirmajā vietā” ar 17 vietām, tad „Suverēnā vara” ar 15. Nacionālā apvienība (NA) un Progresīvie ieguva pa 10 vietām, „Jaunā Vienotība” (JV) — 7. Zaļo un Zemnieku savienība 5 % barjeru nepārvarēja.

Andris Kulbergs ir premjers kopš maija un sarunas sāk ar līdzšinējiem partneriem — JV un NA. Ar Šlesera partiju viņš nestrādās. AS + NA + JV kopā dod 58 no 100 vietām.

Investoram tā ir laba ziņa: lielu politikas pagriezienu nebūs. Labākais ceļvedis nākamajiem četriem gadiem ir pašreizējās valdības maija deklarācija.

Tirgus vēlēšanās iegāja sakarsis un nevienmērīgs

CSP dati rāda, ka mājokļi gada laikā sadārdzinājušies par 11,4 %, tikai otrajā ceturksnī vien par 3,9 %. Taču augšup velk lietotie dzīvokļi. Jaunajos projektos cenas gada laikā pakāpušās tikai par 1,7 %.

Latio aprēķini rāda, kur ir problēma. Jauno projektu sludinājumos vidējā cena ir 3220 EUR/m², bet reālajos darījumos tā ir par 16 % zemāka. Jūnijā Rīgā pārdošanā bija 3530 dzīvokļu, no tiem vairāk nekā 64 % jaunbūvēs. Attīstītājiem ir krājumi, ko vajag pārdot.

Īres tirgus atpaliek. Rīgā īres maksa gada laikā pieaugusi par 5–6 %, pārdošanas cenas — aptuveni divreiz ātrāk. Izīrētājiem tas nozīmē vienu: ienesīgums sarūk.

ALTUM garantija bez pirmās iemaksas: kurš iegūs?

Valdības deklarācija sola ilgtermiņa mājokļu programmu ģimenēm. Pirmais solis ir atcelt obligāto pirmo iemaksu un aizstāt to ar ALTUM valsts garantiju. Plānots arī ALTUM kapitāla fonds, kurā ieplūdīs 2. pensiju līmeņa nauda.

Izklausās pēc labas ziņas pircējiem, taču pieredze ārzemēs ir neviennozīmīga. Londonas Ekonomikas skolas (LSE) pētnieki analizēja britu programmu Help to Buy. Londonā, kur būvēt ir grūti, tā galvenokārt pacēla cenas. Reģionos, kur zeme un atļaujas pieejamas, tā radīja vairāk jaunu mājokļu. Lielākie ieguvēji bija attīstītāji.

Latvijā aina būs līdzīga. Rīgas centra un sērijveida dzīvokļu piedāvājums nemainās, tāpēc tur garantija lielākoties pārvērtīsies augstākā cenā. Jaunajos projektos tā palīdzēs izpārdot uzkrātos dzīvokļus. Reģionos efekts būs vājš, jo tur vienkārši nav ko pirkt.

Nekustamā īpašuma nodoklis 2027 un kadastrālās vērtības 2029

No 2027. gada aizsardzībai likumā noteikti vismaz 5 % no IKP. Finanšu ministrija jūlijā brīdināja: bez izmaiņām deficīts 2027. gadā būs 4,2 % no IKP, 2028. gadā — 5,4 %. Ministrija atklāti saka, ka vajadzēs gan griezt izdevumus, gan meklēt jaunus ieņēmumus.

Nekustamā īpašuma nodoklis ir dabisks kandidāts. „Jaunā Vienotība” programmā sola padarīt NĪN par pilnīgu pašvaldību nodokli. Galvenais datums ir 2027. gada 15. jūnijs. Līdz tam valdībai jāapstiprina jauna kadastrālo vērtību bāze, ko plānots piemērot no 2029. gada.

Pašreiz nodokli rēķina no 2012. gada tirgus datiem. Jaunās universālās vērtības ir vidēji 2–3 reizes augstākas. Ekonomikas teorija un prakse rāda, ka tirgus gaidāmos nodokļus iecenoj jau iepriekš. Tātad 2027. gada lēmums var ietekmēt cenas ilgi pirms 2029. gada.

Izīrētājiem risks jau ir šeit. Rīgā par dzīvokli, kurā 1. janvārī nav deklarēta neviena persona, maksā 1,5 % no kadastrālās vērtības. Ja vērtības trīskāršosies, šī likme kļūs sāpīga.

NĪN nav vienīgais nodoklis, kas skar izīrētājus. Par to, kā tiek aplikti īres ienākumi, rakstījām atsevišķi.

Mazāk ārvalstu īrnieku

Septembrī stājās spēkā jaunais Imigrācijas likums. Uzturēšanās atļauju par nekustamā īpašuma pirkšanu vairs nedod. Dažas nedēļas vēlāk valdība atbalstīja 71 pasākuma plānu. Tas paredz kvotas trešo valstu pilsoņiem un griestus ārvalstu studentu skaitam augstskolās. Uzņēmēji kritizēja, ka ietekme uz ekonomiku nav vērtēta.

Nacionālā apvienība paliks koalīcijā, tāpēc šis kurss nemainīsies. Latvijas iedzīvotāju skaits tikmēr turpina sarukt: gada laikā par 0,83 %. Visvairāk cietīs mazie dzīvokļi un istabas Rīgas centrā, ko īrē studenti un darbinieki no trešajām valstīm. Ģimenēm domāto mājokļu tirgu tas gandrīz neskars.

Frankfurte svarīgāka par Jēkaba ielu

EURIBOR Saeima neietekmē. Eiropas Centrālā banka šogad likmes cēlusi divreiz, un noguldījumu likme kopš septembra ir 2,50 %. Latvijas Banka sagaida inflāciju 3,8 % 2027. gadā. Ja tā notiks, hipotēku maksājumi augs un daļēji apēdīs pirmās iemaksas atcelšanas efektu.

Īres tirgus tendences Rīgā: mājokļu trūkst, risinājums lēns

Pēc OECD datiem, īres mājokļi veido tikai 12 % no Latvijas dzīvojamā fonda. Gandrīz puse mājsaimniecību ir „zudušais vidusslānis”: pārāk turīgi pabalstiem, bet pārāk nabadzīgi hipotēkai. ALTUM zemas īres programma šobrīd finansē ap 1140 dzīvokļu ar īres griestiem 6,71 EUR/m². Tas ir maz, bet tas jau iezīmē cenu griestus reģionu īres tirgum.

Kāpēc rudens būs kluss

Politologi Brandisa Keinsa-Rouna un Dži-Kvangs Parks pētījumos par OECD valstīm atklāja likumsakarību. Pirms vēlēšanām cilvēki un uzņēmumi atliek lielus, grūti atsaucamus pirkumus, arī mājokļus. Jo atšķirīgākas partiju programmas, jo spēcīgāks efekts.

Šoreiz uzvarētājs bija skaidrs, bet koalīcijas sarunām laiks ir līdz 3. novembrim. Tad sekos 2027. gada budžets ar nodokļu lēmumiem. Tāpēc ceturtais ceturksnis būs klāts, un aktivitāte atgriezīsies, kad būs skaidri nodokļi.

Trīs scenāriji 2027.–2028. gadam

Scenārijs	Koalīcija	Mājokļu cenas	Īre	Galvenais risks
Pamata (visticamākais)	AS + NA + JV	Pieaugums palēninās līdz vienciparu skaitlim; lietotie apsteidz jaunos	Aug inflācijas tempā; centra mazie dzīvokļi zem spiediena	Nodokļu kāpums
Plašāka koalīcija	AS + JV + Progresīvie	Līdzīgi; vairāk īres mājokļu un progresīvāks NĪN	Vairāk publiskā īres fonda	Politiska nestabilitāte
Stresa	jebkura	Stagnācija vai korekcija	Krīt ārvalstnieku pieprasījums	ECB likmes virs 3 %, enerģijas šoks

Ko darīt tagad

Pircējiem ar bērniem: sagaidīt garantijas noteikumus, bet rēķināties, ka ierobežota piedāvājuma rajonos cenas var pacelties.
Īpašniekiem un izīrētājiem: sekot NĪN reformai 2027. gadā un pārskatīt portfeļa atkarību no ārvalstu īrniekiem. Ilgtermiņa īre vietējiem būs stabilāka.
Attīstītājiem: garantija var palīdzēt izpārdot krājumus, bet pensiju fondu nauda var finansēt īres projektus.
Īrniekiem: īres maksa, visticamāk, augs lēnāk nekā pārdošanas cenas, jo jaunbūvēs piedāvājums ir liels.

Īpašniekiem, kas grib izvairīties no šiem riskiem, derīga ir ilgtermiņa īre ar garantētu maksājumu. Pircējiem noderēs mūsu ceļvedis, kā izvēlēties dzīvokli īrei.

Vēlaties stabilus ienākumus neatkarīgi no tirgus svārstībām?

Ar different.lv līgums ir viens un skaidrs, un maksājumi ienāk regulāri katru mēnesi.

Saņemt piedāvājumu WhatsApp

Avoti

Analīze sagatavota 2026. gada 5. oktobrī, pirms koalīcijas līguma un 2027. gada budžeta. Prognozes ir autora vērtējums, nevis finanšu padoms.

NĪ tirgus prognoze 2027: ko mainīs jaunā valdība