2024. gadā Latvijas pirmās instances tiesas saņēma 195 prasības par izlikšanu īres maksas nemaksāšanas dēļ. Pusei no izskatītajām lietām ceļš līdz pirmajam nolēmumam aizņēma vismaz 151 dienu. Bezstrīdus kārtībā tiesnesis lēmumu pieņem septiņās dienās. Starp šiem diviem skaitļiem ir viss, kas jāzina par īres līguma laušanu un izbeigšanu pirms termiņa: iznākumu bieži nosaka nevis strīda saturs, bet tas, kā līgums tika uzrakstīts.
Šis rudens ir arī pēdējais brīdis tiem, kam ir vecs līgums. Līgumi, kas noslēgti līdz 2021. gada 30. aprīlim, saskaņā ar Dzīvojamo telpu īres likuma pārejas noteikumiem jāpielāgo līdz 2026. gada 31. decembrim — tas ir 86 dienas pēc šī raksta publicēšanas. Apskatām, kā likums šķir izbeigšanos, izbeigšanu un atkāpšanos, cik ilgi realitātē ilgst izlikšana un kā rīkoties ar apakšīri un īrnieku bez līguma.
Svarīgi: šis raksts ir vispārīgs ceļvedis, nevis juridiska konsultācija. Tiesu statistika raksturo vidējo ainu, nevis jūsu lietas iznākumu. Pirms brīdinājuma nosūtīšanas vai vēršanās tiesā konsultējieties ar juristu un pārbaudiet aktuālo likuma redakciju.
Izbeigšanās, izbeigšana, atkāpšanās: trīs dažādas lietas
Dzīvojamo telpu īres likums lieto trīs jēdzienus, un tie nav sinonīmi [1]. Līgums izbeidzas pats no sevis — beidzoties termiņam, ja telpa gājusi bojā, ar īrnieka nāvi vai ja īrnieks dzīvokli iegūst īpašumā (19. pants). Līgumu izbeidz izīrētājs, ja pastāv likumā noteikts pamats (22.–25. pants). Atkāpties vienpusēji var īrnieks vienmēr (20. pants), bet izīrētājs — tikai tad, ja mājai ir aizliegta ekspluatācija (26. pants).
Sarunvalodā to visu sauc par “īres līguma laušanu”, bet praksē atšķirība nosaka, kāds brīdinājums jāsūta, cik ilgi jāgaida un vai var iet uz tiesu.
Kad aiziet grib īrnieks
Īrnieka pozīcija ir vienkāršākā. Viņam ir tiesības vienpusēji atkāpties no līguma (20. pants), rakstveidā brīdinot izīrētāju vismaz vienu mēnesi iepriekš, ja līguma termiņš nepārsniedz 10 gadus (27. panta pirmā daļa). Garāku brīdinājuma termiņu puses var nolīgt tikai līgumiem, kas slēgti uz vairāk nekā 10 gadiem.
Ja izīrētājs nenodrošina iespēju netraucēti lietot dzīvokli vai neuztur māju atbilstoši prasībām (18. panta pirmā un trešā daļa), īrnieks var atkāpties nekavējoties (27. panta otrā daļa). Brīdinājumu sūta uz līgumā norādīto adresi, tostarp e-pastu; to var izsniegt arī ar zvērināta tiesu izpildītāja starpniecību, un tad brīdināšanas diena ir tā, kas norādīta tiesu izpildītāja aktā (27. panta piektā daļa).
Iesniegums par īres līguma laušanu: paraugs
A. Īrnieka paziņojums par atkāpšanos no īres līguma
Kam: ____________ (izīrētāja vārds, uzvārds / nosaukums), adrese / e-pasts saskaņā ar līgumu ____________
No: ____________ (īrnieka vārds, uzvārds, personas kods)
Datums: 20__. gada ___. ____________
Pamatojoties uz Dzīvojamo telpu īres likuma 20. pantu un 27. panta pirmo daļu, paziņoju, ka atkāpjos no 20__. gada ___. ________ noslēgtā dzīvojamās telpas īres līguma Nr. ____ par dzīvokli ____________ (adrese). Līgums izbeidzas 20__. gada ___. ________ (ne agrāk kā vienu mēnesi pēc šī paziņojuma saņemšanas). Dzīvokli nodošu ar nodošanas un pieņemšanas aktu ____________ (datums, laiks). Drošības naudu lūdzu atmaksāt uz kontu ____________.
Paraksts ____________
B. Izīrētāja brīdinājums par līguma izbeigšanu (pirms vēršanās tiesā)
Kam: ____________ (īrnieks), adrese / e-pasts saskaņā ar līgumu ____________
Datums: 20__. gada ___. ____________
Brīdinu, ka, pamatojoties uz Dzīvojamo telpu īres likuma ____ pantu, izbeidzu 20__. gada ___. ________ noslēgto īres līgumu Nr. ____. Neizpildītā saistība: ____________. Kavējuma periods: no ________ līdz ________. Kavēto maksājumu apmērs: ____ EUR (īres maksa ____ EUR, ar lietošanu saistītie maksājumi ____ EUR). Neizpildes sekas: ja saistība netiks izpildīta līdz ________, līgums tiks uzskatīts par izbeigtu 20__. gada ___. ________, un izīrētājs vērsīsies tiesā. Dzīvoklis atbrīvojams līdz ________.
Paraksts ____________
Paraugā B treknrakstā ir četras ziņas, ko likums prasa obligāti: neizpildītā saistība, kavējuma periods, kavēto maksājumu apmērs un neizpildes sekas (27. panta sestā daļa). Brīdinājums bez tām tiesā var kļūt par vājo posmu.
Kad izbeigt grib izīrētājs
Izīrētājam likums paredz slēgtu pamatu sarakstu (21. pants). Vēlme dzīvokli pārdot vai pašam tajā ievākties terminētu līgumu vienpusēji neizbeidz — tādā gadījumā jāgaida termiņa beigas vai jāvienojas ar īrnieku.
| Pamats | Likuma pants | Brīdinājums |
|---|---|---|
| Telpu bojāšana, lietošana citiem mērķiem, citi lietošanas noteikumu pārkāpumi | 22. | 27. panta trešajā daļā termiņš nav noteikts |
| Dzīvokli bez piekrišanas lieto līgumā neparedzētas personas | 23. | vismaz 1 mēnesis |
| Īres parāds pārsniedz divu mēnešu īres maksu vai komunālo maksājumu kavējums ilgāks par 2 mēnešiem | 24. | vismaz 1 mēnesis |
| Mājas nojaukšana vai pārbūve | 25. | 1 mēnesis (līgums līdz 1 gadam) vai 3 mēneši (1–3 gadi) |
| Aizliegta mājas ekspluatācija | 26. | var atkāpties nekavējoties |
24. pantā ir būtiska detaļa: līgumā var nolīgt lielāku pieļaujamo parāda apmēru vai garāku kavējumu, bet ne mazāku. Nojaukšanas un pārbūves gadījumos izīrētājam jāatlīdzina īrnieka pārcelšanās izdevumi, līgumā paredzētie ieguldījumi un zaudējumi (25. panta otrā daļa). Kā rīkoties ar parādu soli pa solim — rakstā Ko darīt, ja īrnieks nemaksā.
Tiesā vai bezstrīdus kārtībā: ko rāda dati
Ja īrnieks pēc brīdinājuma neizvācas, ceļi ir divi. Pirmais — prasība tiesā vispārējā kārtībā. Otrais — saistību bezstrīdus piespiedu izpildīšana, ko Civilprocesa likuma 400. pants pieļauj tikai pēc notariāli apliecinātiem vai zemesgrāmatā ierakstītiem terminētiem līgumiem, kuros ir īrnieka pienākums atbrīvot telpas termiņa notecējuma vai īres nemaksāšanas dēļ [2].
Lai salīdzinātu abus ceļus, apstrādājām Tiesu administrācijas atvērtos datus par civillietām [4]: pirmās instances lietas, kas saņemtas 2021., 2022. un 2024. gadā (par 2023. gadu šajā datu kopā fails nav publicēts).
Īres un izlikšanas lietas pirmās instances tiesās
Lietu skaits ir stabils — trijās kategorijās kopā 564 (2021), 586 (2022) un 671 (2024) lieta. Iznākums izīrētājiem pārsvarā labvēlīgs: no 2024. gadā saņemtajām 195 lietām par izlikšanu nemaksāšanas dēļ 138 prasība apmierināta pilnībā, 7 daļēji, bet 42 lietās tiesvedība izbeigta. Problēma ir laiks.
Cik ilgi jāgaida pirmās instances nolēmums
Izlikšanas lietām par nemaksāšanu mediānais ilgums 2021. gadā bija 184 dienas, 2022. gadā — 162, 2024. gadā — 151. Tendence uzlabojas, bet pieci mēneši bez īres ienākumiem joprojām ir lielākais izīrētāja risks. Turklāt pirmās instances nolēmums nav pēdējais solis: seko pārsūdzēšanas iespēja un izpilde ar tiesu izpildītāja starpniecību.
Bezstrīdus kārtībā tiesnesis lēmumu pieņem septiņu dienu laikā, rakstveida procesā, neaicinot puses (CPL 405. panta pirmā daļa), un tam nekavējoties ir izpildu dokumenta spēks. Ja jāatbrīvo dzīvoklis pirms termiņa beigām, labprātīgai izpildei tiek dots divu mēnešu termiņš. Īrnieks prasījumu pēc būtības var apstrīdēt sešu mēnešu laikā (406. pants); ceļot prasību par īres parādu, viņš vienlaikus var prasīt līguma atjaunošanu uz atlikušo termiņu (Dzīvojamo telpu īres likuma 24. panta otrā daļa). Valsts nodeva par bezstrīdus pieteikumu nemantiskā saistībā un par nemantisku īres prasību ir 80 eiro (CPL 3. pielikums).
Kāpēc bezstrīdus ceļu izmanto tik reti? Baltic Institute of Social Sciences ziņojumā Valsts kancelejai norādīts, ka visu veidu bezstrīdus lietu skaits pirmajā instancē sarucis no 428 (2018) līdz 146 (2024) un tajās nav iespējams atdalīt īres strīdus [5]. Pētnieki secina: privātajiem institucionālajiem izīrētājiem izpildes procedūra vēl nav skaidra, tāpēc risku joprojām mazina ar īsiem — parasti viena gada — līgumiem. Priekšnoteikums ir zemesgrāmatā ierakstīts vai notariāls līgums ar pareizi formulētu klauzulu; kā to uzrakstīt, rādām īres līguma paraugā.
Pagarināšana un “beztermiņa” līgumi: 2026. gada robeža
Jaunie līgumi slēdzami tikai uz noteiktu termiņu (9. pants), tāpēc īres līguma pagarināšana ir jauna vienošanās — rakstveidā, ar jaunu beigu datumu (8. panta piektā daļa). Klusējot “pagarināts” līgums ir strīdu avots.
Vecajiem līgumiem pārejas noteikumi rada konkrētu termiņu. Līgumi, kas noslēgti līdz 2021. gada 30. aprīlim, jāgroza atbilstoši 8. panta pirmajai daļai līdz 2026. gada 31. decembrim; ja puses nevienojas, prasība tiesā jāceļ līdz tam pašam datumam (4. punkts). Ja līgumā nav termiņa un līdz 2026. gada beigām tas nav grozīts vai nav celta prasība, tā termiņš kļūst 2036. gada 31. decembris (5. punkts). Neierakstīts vecs līgums jaunajam īpašniekam ir saistošs līdz 2026. gada 31. decembrim (2. punkts). Ar 2026. gada 1. jūliju stājās spēkā grozījumi, kas pašvaldību dzīvokļiem 5. punktu vairs nepiemēro (6. punkts).
Apakšīres līgums: kas notiek ar apakšīrnieku
Apakšīrniekam dzīvošanas pamats ir rakstveidā noslēgts apakšīres līgums (6. pants), un par apakšīri puses var vienoties pamatlīgumā (8. panta otrā daļa). Civillikums nosaka trīs principus [3]: īrnieks var nodot dzīvokli citam tikai ar izīrētāja noteiktu piekrišanu (2115. pants), nedrīkst to nodot uz ilgāku laiku kā savs īres laiks (2116. pants), un katrs līgums pastāv patstāvīgi (2117. pants).
Izbeidzoties pamatlīgumam, arī apakšīrniekam ir pienākums atbrīvot dzīvokli (Dzīvojamo telpu īres likuma 29. panta pirmā daļa). Tieši tāpēc apakšīres modelī svarīgs ir pamatlīguma termiņš un tas, kurš uzņemas atbildību par apakšīrnieku izvākšanos.
Kā to risina different.lv: mēs ar īpašnieku slēdzam ilgtermiņa līgumu, kurā apakšīre ir atrunāta jau sākumā. Līgumus ar faktiskajiem iemītniekiem, termiņu saskaņošanu un dzīvokļa atbrīvošanu organizējam mēs, tāpēc īpašniekam nav jāiesaistās strīdos ar katru iemītnieku.
Īrnieks bez īres līguma
Ja kāds dzīvo dzīvoklī bez rakstiska līguma, likums ir skaidrs: lietot īrnieka dzīvokli drīkst tikai personas, kas iemitinātas 14. pantā noteiktajā kārtībā (16. panta pirmā daļa), un rakstveida līgums ir vienīgais lietošanas pamats (6. pants).
Tas nenozīmē, ka īpašnieks drīkst rīkoties patvaļīgi. Par traucējumiem, kas liedz īrniekam lietot dzīvokli vai saņemt apkuri, elektroenerģiju, ūdeni, kanalizāciju un atkritumu izvešanu, izīrētājam — fiziskai personai — paredzēts sods līdz 280 naudas soda vienībām, bet juridiskai personai līdz 2 800 vienībām (42. pants); viena vienība ir pieci eiro (Administratīvās atbildības likuma 16. pants [6]). Tātad līdz 1 400 un 14 000 eiro. Ceļš ir tiesa. Ja persona pēc līguma beigām neizvācas, tā atlīdzina zaudējumus un maksā kompensāciju par lietošanu (29. panta trešā daļa).
Pārdodot dzīvokli
Īpašnieka maiņa līgumu automātiski nesaglabā. Jaunajam īpašniekam saistošs ir tikai zemesgrāmatā ierakstīts līgums (28. panta pirmā daļa). Ja tas nav ierakstīts, bet ieguvējs zina par īrnieku un negrib turpināt, viņš paziņo, ka dzīvoklis jāatbrīvo divu mēnešu laikā — tas attiecas arī uz apakšīrniekiem (28. panta otrā daļa). Īrniekam tas nozīmē, ka zemesgrāmata ir viņa labākā aizsardzība; pircējam — ka pirms darījuma jānoskaidro, kas dzīvoklī dzīvo. Tirgū šobrīd ir no kā izvēlēties: nekustamo īpašumu kompānija Latio 2026. gada jūnijā Rīgas sludinājumu portālos saskaitīja 2 640 īrei piedāvātus dzīvokļus [7].
Biežāk uzdotie jautājumi
Cik ilgi iepriekš īrniekam jābrīdina par īres līguma laušanu?
Vismaz vienu mēnesi iepriekš rakstveidā, ja līguma termiņš nepārsniedz 10 gadus. Ja izīrētājs nepilda pamatpienākumus, īrnieks var atkāpties nekavējoties.
Vai izīrētājs var izbeigt terminētu īres līgumu pirms termiņa?
Tikai 22.–26. pantā noteiktajos gadījumos vai pusēm vienojoties. Biežākais pamats ir īres parāds, kas pārsniedz divu mēnešu īres maksu.
Kas notiek ar beztermiņa līgumiem, kas noslēgti pirms 2021. gada maija?
Tie jāpielāgo jaunajam likumam līdz 2026. gada 31. decembrim. Ja tas netiek izdarīts un prasība tiesā nav celta, līguma termiņš ir 2036. gada 31. decembris.
Ko darīt, ja īrnieks dzīvo bez rakstiska īres līguma?
Neizmantot pašpalīdzību — mainīt slēdzenes vai atslēgt komunālos pakalpojumus nedrīkst. Strīds risināms tiesā, un pierādījumi par maksājumiem un saraksti ir būtiski.
Noderīgi raksti
- Ko darīt, ja īrnieks nemaksā
- Kā pasargāt sevi no slikta īrnieka
- Īres līguma paraugs 2026
- Drošības nauda: cik drīkst prasīt
Nevēlaties risināt strīdus ar īrniekiem?
different.lv kļūst par jūsu ilgtermiņa īrnieku: jūs saņemat stabilu īri, bet attiecības ar iemītniekiem kārtojam mēs.
Saņemt piedāvājumu WhatsAppAvoti
- Dzīvojamo telpu īres likums (redakcija no 01.07.2026.), 6., 8., 9., 19.–29., 42. pants un pārejas noteikumi, likumi.lv.
- Civilprocesa likums, 400., 403., 405., 406. pants un 3. pielikums, likumi.lv.
- Civillikums. Saistību tiesības, 2115.–2117. pants, likumi.lv.
- Tiesu administrācija. Atvērtie dati “Civillietas” (2021, 2022, 2024), data.gov.lv.
- Baltic Institute of Social Sciences. Ziņojuma izstrāde par Dzīvojamo telpu īres likuma mērķa īstenošanu un ietekmi uz mērķa grupām, Valsts kanceleja, 2025, 5. tabula.
- Administratīvās atbildības likums, 16. pants, likumi.lv.
- Diena / LETA. Rīgā mājokļu cenas aug divreiz straujāk nekā īres maksa (Latio dati), 08.07.2026.