2024. gadā Latvijas zemesgrāmatās nostiprināja 1 782 īres līgumus — četrarpus reizes vairāk nekā 2021. gadā. Tas izklausās pēc pagrieziena punkta, līdz ieraugām otru skaitli: Valsts kancelejas pasūtītajā pētījumā aptaujātajiem īrniekiem tikai 24 % līgumu bija ierakstīti zemesgrāmatā. Lielākā daļa Latvijas īres attiecību joprojām balstās uz īres līguma paraugu, kas lejupielādēts no interneta un aizpildīts vakarā pirms atslēgu nodošanas.
Problēma nav paša parauga esamībā. Problēma ir tajā, ka vairums dzīvokļa īres līgumu starp fiziskām personām tiek rakstīti kā formalitāte, nevis kā instruments, kas jāizmanto brīdī, kad īrnieks pārstāj maksāt vai atsakās izvākties. Šajā rakstā — kas Dzīvojamo telpu īres likumā ir obligāts, kuri trīs punkti izšķir strīdu iznākumu un kā izskatās pilna līguma struktūra, ko varat pārnest savā Word dokumentā.
Svarīgi: šis raksts ir vispārīgs ceļvedis, nevis juridiska vai nodokļu konsultācija. Paraugs zemāk ir struktūra, nevis gatavs dokuments katrai situācijai. Likumi mainās — pirms parakstīšanas pārbaudiet aktuālo redakciju likumi.lv un, ja darījums ir būtisks, konsultējieties ar juristu.
Kāpēc paraugs no interneta bieži ir novecojis
Kopš 2021. gada 1. maija dzīvokļu īri regulē Dzīvojamo telpu īres likums [1]. Tas aizstāja 1993. gada likumu “Par dzīvojamo telpu īri”, kas bija veidots ar izteiktu īrnieka aizsardzību. Ja jūsu rīcībā esošajā īres līgumu paraugā ir atsauce uz veco likumu, beztermiņa nosacījumi vai īres valde kā strīdu risinātāja, — tas ir signāls, ka teksts rakstīts citam laikmetam.
Jaunais likums ir īss — 43 panti, — bet tā loģika ir skaidra: puses var vienoties gandrīz par visu, taču tikai tad, ja vienošanās ir rakstiska un konkrēta. Likuma 6. pants nosaka, ka vienīgais lietošanas pamats īrniekam ir rakstveidā noslēgts līgums, bet apakšīrniekam — rakstveidā noslēgts apakšīres līgums. Savukārt 8. panta piektā daļa paredz, ka līguma noteikumus var grozīt tikai rakstveidā vienojoties. Mutiska noruna “paaugstināsim īri, kad būs vajadzīgs” juridiski neeksistē.
Likums vienlaikus nosaka arī robežas, kuras paraugs nevar pārkāpt. Īrnieks pēc 5. panta ir fiziska persona. Līgums jāslēdz uz noteiktu termiņu (9. pants). Drošības nauda nedrīkst pārsniegt divu mēnešu īres maksu (12. pants). Izīrētājs nedrīkst liegt īrniekam deklarēt dzīvesvietu īrētajā dzīvoklī (15. pants).
Pieci obligātie punkti: likuma 8. pants
Dzīvojamo telpu īres līgumā paraugam jāietver vismaz tas, ko prasa likuma 8. panta pirmā daļa. Tie nav ieteikumi — tie ir noteikumi, kas līgumā “iekļaujami”:
- Dzīvokļa adrese, platība un raksturojums. Praksē — arī kadastra apzīmējums, istabu skaits, stāvs un iekārtu saraksts.
- Līguma termiņš. Konkrēts datums, nevis “līdz pušu vienošanās brīdim”.
- Īres maksas apmērs, maksāšanas kārtība un termiņi, kā arī īres maksas grozīšanas nosacījumi un kārtība.
- Ar lietošanu saistītie pakalpojumi — kurus pakalpojumus saņem īrnieks, cik tie maksā, kā un kad par tiem norēķinās.
- Ziņas par iemitinātajām personām — kas dzīvos kopā ar īrnieku.
Otrā daļa uzskaita, par ko vēl var vienoties: koplietošanas telpu lietošana, apakšīre, citu personu iemitināšana, remontdarbi un uzlabojumi. Ceturtā daļa ļauj sastādīt nodošanas un pieņemšanas aktu — formāli “var”, praktiski bez tā nav ar ko pierādīt, kādā stāvoklī dzīvoklis tika nodots.
Trīs punkti, kas izšķir strīdu
1. Termiņš un pagarināšana
Beztermiņa īres līgumu jaunais likums vairs nepazīst. Tas īpašniekam ir priekšrocība, bet tikai tad, ja līgumā skaidri aprakstīts, kas notiek termiņa beigās. Valsts kancelejas pasūtītajā Baltic Institute of Social Sciences pētījumā (2025) secināts, ka privātie institucionālie izīrētāji risku joprojām mazina galvenokārt ar īsiem līgumiem — parasti uz vienu gadu [5]. Šāds modelis strādā, ja līgumā ir noteikts, cik dienas pirms termiņa puses vienojas par pagarināšanu un ar kādiem nosacījumiem.
2. Īres maksas grozīšana
Šis ir punkts, kuru paraugos visbiežāk atstāj tukšu, un tieši tas pēdējos gados maksājis visdārgāk. Likuma 10. panta trešā daļa ir nepārprotama: līguma darbības laikā īres maksu var mainīt tikai tad, ja līgumā ir paredzēti grozīšanas nosacījumi un kārtība. Ja to nav, paaugstinājums iespējams tikai ar īrnieka piekrišanu.
Kāpēc tas ir aktuāli tieši tagad: pēc Eurostat datiem mājokļa īres maksa Latvijā 2024. gadā pieauga par 7,2 %, bet 2025. gadā — par 5,7 %, kamēr patēriņa cenas kopumā kāpa attiecīgi par 1,3 % un 3,8 % [6]. CSP 2026. gada jūnijā fiksēja mājokļa īres maksas pieaugumu par 4,7 % gada laikā [7]. Bankas Citadele aptaujā 45 % īrnieku norādīja, ka pēdējā gada laikā viņiem īre ir pieaugusi; bankas mājokļu tirgus eksperts Artis Zeiļa LSM skaidroja, ka kāpumu noteicis pieprasījums, nevis procentu likmes [8].
Īres maksa aug straujāk par vidējām cenām
Praktiski tas nozīmē: līgumā jāieraksta mehānisms — piemēram, ne biežāk kā reizi gadā, ar rakstisku paziņojumu noteiktu dienu skaitu iepriekš, un ar griestiem vai piesaisti CSP patēriņa cenu indeksam. Konkrēto formulu izvēlas puses; likums prasa tikai, lai tā būtu.
3. Bezstrīdus klauzula
Šis ir punkts, kura dēļ vispār ir vērts tērēt laiku līguma rakstīšanai. Likuma 8. panta trešā daļa paredz: ja puses vienojas līgumu apliecināt notariāli vai ierakstīt zemesgrāmatā, līgumā nosaka īrnieka pienākumu atbrīvot dzīvokli kopā ar ģimenes locekļiem un citām iemitinātajām personām termiņa notecējuma dēļ vai tādēļ, ka nav samaksāta īres maksa. Civilprocesa likuma 400. panta pirmās daļas 3. punkts šādiem līgumiem atļauj saistību bezstrīdus piespiedu izpildīšanu [2].
Atšķirība ir laikā. Tiesnesis bezstrīdus pieteikumu izlemj septiņu dienu laikā (CPL 405. panta pirmā daļa), un, ja lēmums uzliek pienākumu atbrīvot dzīvokli pirms termiņa beigām, tiek noteikts divu mēnešu termiņš labprātīgai izpildei (405. panta 2.1 daļa). Parastā prasības tiesvedībā izlikšana par īres nemaksāšanu, pēc Tiesu administrācijas atvērtajiem datiem, līdz pirmās instances nolēmumam ilgst mēnešiem — sīkāk to analizējam rakstā par īres līguma izbeigšanu pirms termiņa.
Zemesgrāmata: no retuma līdz rutīnai
Īres tiesību nostiprināšana zemesgrāmatā ir brīvprātīga (35. pants), bet tai ir trīs konkrēti ieguvumi. Pirmkārt, nostiprināšana ir bez kancelejas nodevas (37. pants). Otrkārt, tā ir priekšnoteikums bezstrīdus kārtībai, ja līgums nav notariāls. Treškārt — un tas svarīgi īrniekam —, pārdodot dzīvokli, jaunajam īpašniekam ir saistošs tikai zemesgrāmatā ierakstīts līgums (28. pants). Neierakstīts līgums izbeidzas līdz ar ieguvēja īpašuma tiesību nostiprināšanu, un īrniekam var nākties izvākties divu mēnešu laikā pēc paziņojuma.
Zemesgrāmatā nostiprināto īres līgumu skaits Latvijā
Pētījuma autori pieaugumu 2023.–2024. gadā saista ar atvieglotu procedūru: lūgumu bez maksas var iesniegt elektroniski, un aptuveni 90 % nostiprinājuma lūgumu tiek iesniegti tieši tā. Vairāk nekā divas trešdaļas nostiprināto līgumu attiecas uz Rīgu [5]. Nosacījums — abām pusēm jābūt drošam elektroniskajam parakstam (likuma 38. pants); citādi parakstu apliecina notārs vai tiesa. Pēc līguma termiņa beigām ierakstu tiesnesis dzēš pats, ja pagājuši seši mēneši (41. pants), vai pēc izīrētāja lūguma (39. panta trešā daļa).
Dzīvokļa īres līgums starp fiziskām personām un VID
Īres līgums nav tikai attiecības ar īrnieku — tas ir arī nodokļu dokuments. Likums “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” ļauj fiziskai personai, kas izīrē nekustamo īpašumu, nereģistrēties kā saimnieciskās darbības veicējai (11. panta 12. daļa) un maksāt 10 % nodokli no ienākuma (15. panta 6. daļas 3. punkts) [3]. Izdevumus šajā režīmā atskaitīt nevar — izņemot samaksāto nekustamā īpašuma nodokli par attiecīgo īpašumu.
Svarīgākais termiņš: par līguma noslēgšanu un izbeigšanu jāinformē VID piecu darbdienu laikā (28. panta 8. punkts). VID metodiskais materiāls par nodokļiem no dzīvokļa izīrēšanas skaidro, ka nodokli izīrētājs nomaksā, iesniedzot gada ienākumu deklarāciju, bet, ja īri maksā uzņēmums, nodokli ietur un budžetā iemaksā ienākuma izmaksātājs [4]. Sīkāk — rakstā par nodokļiem, izīrējot dzīvokli.
Īres līguma paraugs: pilna struktūra
Zemāk — dzīvojamo telpu īres līguma parauga struktūra, kas balstīta uz Dzīvojamo telpu īres likumu. Pārnesiet to savā īres līgumā Word formātā un aizpildiet tukšos laukus. Iekavās — atsauces uz likuma pantiem, lai varētu pārbaudīt, no kurienes nāk prasība.
DZĪVOJAMĀS TELPAS ĪRES LĪGUMS Nr. ____
Rīgā, 20__. gada ___. ____________
1. Puses. Izīrētājs: ____________ (vārds, uzvārds / nosaukums), personas kods / reģ. Nr. ____________, adrese saziņai ____________, e-pasts ____________, tālrunis ____________. Īrnieks: ____________, personas kods ____________, adrese saziņai ____________, e-pasts ____________, tālrunis ____________. (5., 18. p.)
2. Līguma priekšmets. Dzīvoklis ____________ (adrese), kadastra apzīmējums ____________, kopējā platība ____ m², istabu skaits ____, stāvs ____. Raksturojums un iekārtas — pielikumā Nr. 1 (nodošanas un pieņemšanas akts ar inventāra sarakstu un fotofiksāciju). (4., 8. p. 1. d. 1. p., 8. p. 4. d.)
3. Termiņš. No 20__. gada ___. ________ līdz 20__. gada ___. ________. Puses par pagarināšanu vienojas rakstveidā ne vēlāk kā ____ dienas pirms termiņa beigām. (8. p. 1. d. 2. p., 9. p.)
4. Īres maksa. ____ EUR mēnesī, maksājama līdz katra mēneša ___. datumam uz kontu ____________. Grozīšanas kārtība: ne biežāk kā reizi ____ mēnešos, rakstiski paziņojot ____ dienas iepriekš; aprēķina princips ____________ (piem., CSP patēriņa cenu indekss vai fiksēts %, ne vairāk kā ____ %). (8. p. 1. d. 3. p., 10. p.)
5. Ar lietošanu saistītie maksājumi. Apsaimniekošana: ____________; siltumenerģija: ____________; ūdens un kanalizācija: ____________; elektroenerģija: ____________; atkritumi: ____________; internets: ____________. Kas maksā, pēc kādiem rēķiniem un līdz kuram datumam: ____________. Skaitītāju rādījumi nodošanas dienā — pielikumā Nr. 2. (8. p. 1. d. 4. p., 11. p.)
6. Drošības nauda. ____ EUR (ne vairāk par divu mēnešu īres maksu), samaksājama līdz ____________. Izlietošana kavētu maksājumu segšanai līguma darbības laikā: ____ (jā/nē) un pienākums to papildināt ____ dienu laikā. Atmaksa ne vēlāk kā ____________. (12. p.)
7. Iemitinātās personas. Kopā ar īrnieku dzīvo: ____________ (vārds, uzvārds, radniecība). Citas personas — tikai ar izīrētāja rakstveida piekrišanu. (8. p. 1. d. 5. p., 14. p.)
8. Lietošanas noteikumi. Mājdzīvnieki: ____________; smēķēšana: ____________; remontdarbi un uzlabojumi: ____________; apakšīre: tikai ar izīrētāja rakstveida piekrišanu un rakstveida apakšīres līgumu. (6., 8. p. 2. d., 17. p.)
9. Dzīvokļa apsekošana. Izīrētājs dzīvokli apseko ne biežāk kā ____ reizes gadā, iepriekš saskaņojot laiku ne vēlāk kā ____ dienas iepriekš; avārijas gadījumā — nekavējoties.
10. Kavējuma sekas. Par maksājuma kavējumu īrnieks maksā ____ % no kavētās summas par katru dienu, kopā ne vairāk kā ____ % no kavētās summas.
11. Izbeigšana. Īrnieks par izbeigšanu rakstveidā brīdina vismaz ____ (ne mazāk kā vienu mēnesi) iepriekš. Izīrētājs līgumu var izbeigt likuma 22.–26. pantā noteiktajos gadījumos, ievērojot 27. panta brīdinājuma termiņus. Paziņojumi sūtāmi uz 1. punktā norādītajām adresēm, tostarp e-pastu. (20.–27. p.)
12. Telpu atbrīvošana. Līdz līguma izbeigšanās dienai īrnieks atbrīvo dzīvokli kopā ar iemitinātajām personām un nodod to ar aktu. (17. p. 1. d. 8. un 9. p., 29. p.)
13. Bezstrīdus izpilde (ja līgumu nostiprina zemesgrāmatā vai apliecina notariāli). Īrnieks apņemas termiņa notecējuma dēļ vai tādēļ, ka nav samaksāta īres maksa līgumā noteiktajā apmērā, atbrīvot dzīvokli pirms līguma termiņa beigām kopā ar ģimenes locekļiem un citām iemitinātajām personām, ja izīrētājs vēršas tiesā saistības bezstrīdus piespiedu izpildīšanai Civilprocesa likumā noteiktajā kārtībā. (8. p. 3. d.)
14. Zemesgrāmata. Puses ____ (vienojas / nevienojas) nostiprināt īres tiesības zemesgrāmatā. Nostiprinājuma lūgumu iesniedz ____________ (abas puses / viena puse ar otras pilnvarojumu). (35.–39. p.)
15. Nodokļi. Izīrētājs pats atbild par nodokļu saistībām, kas izriet no īres ienākuma.
16. Strīdi. Puses strīdus risina sarunu ceļā, bet, ja vienošanās netiek panākta, — Latvijas Republikas tiesā.
17. Grozījumi un eksemplāri. Grozījumi spēkā tikai rakstveidā. Līgums sagatavots ____ eksemplāros / parakstīts ar drošu elektronisko parakstu. (8. p. 5. d.)
Pielikumi: 1) nodošanas un pieņemšanas akts ar inventāra sarakstu un fotogrāfijām; 2) skaitītāju rādījumi; 3) mājas iekšējās kārtības noteikumi.
Paraksti: Izīrētājs ____________ Īrnieks ____________
Pirms parakstīšanas: pieci pārbaudes jautājumi
- Vai līgumā ir konkrēts beigu datums? Bez tā līgums neatbilst 9. pantam.
- Vai ir īres maksas grozīšanas formula? Bez tās maksu mainīt vienpusēji nevarēsiet.
- Vai drošības nauda nepārsniedz divu mēnešu īri? Pārsniegums ir pretrunā ar 12. pantu. Vairāk — rakstā par drošības naudu.
- Vai ir nodošanas akts ar fotogrāfijām un skaitītāju rādījumiem? Bez tā strīdā par bojājumiem būs grūti pierādīt sākotnējo stāvokli.
- Vai VID ir informēts piecu darbdienu laikā? Ja izvēlaties 10 % režīmu, šis termiņš ir no līguma noslēgšanas dienas.
Kā to risina different.lv: mūsu modelī īpašniekam nav jāslēdz līgumi ar mainīgiem iemītniekiem. different.lv pats kļūst par jūsu ilgtermiņa īrnieku — viens līgums ar uzņēmumu, stabila īres maksa, bet līgumi ar faktiskajiem iemītniekiem, nodošanas akti un saziņa ir mūsu pienākums.
Biežāk uzdotie jautājumi
Vai var noslēgt beztermiņa dzīvokļa īres līgumu?
Nē. Likuma 9. pants nosaka, ka līgumu slēdz uz noteiktu termiņu. Pēc termiņa beigām to var pagarināt, rakstveidā vienojoties. Līgumiem, kas noslēgti līdz 2021. gada 30. aprīlim, ir pārejas noteikumi ar termiņu 2026. gada 31. decembris.
Vai mutiska vienošanās par dzīvokļa īri ir derīga?
Likuma 6. pants rakstveida līgumu nosauc par vienīgo īrnieka lietošanas pamatu. Bez rakstiska līguma nav pierādāma ne īres maksa, ne termiņš, ne pušu pienākumi.
Vai īres līgums obligāti jāieraksta zemesgrāmatā?
Nē, bet nostiprināšana ir bez kancelejas nodevas un dod divus ieguvumus: līgums ir saistošs jaunajam īpašniekam un kalpo par pamatu bezstrīdus piespiedu izpildei.
Cik lielu drošības naudu drīkst prasīt?
Ne vairāk kā divu mēnešu īres maksu. Neizlietoto daļu atdod ne vēlāk kā dienā, kad dzīvoklis tiek atbrīvots, ja līgumā nav noteikts citādi.
Vai par dzīvokļa izīrēšanu jāziņo VID?
Ja maksājat 10 % nodokli kā nereģistrēta fiziska persona, — jā, piecu darbdienu laikā no līguma noslēgšanas un arī pēc līguma izbeigšanas.
Noderīgi raksti
- Īres līgums: kas obligāti jāiekļauj
- Īres līguma laušana un izbeigšana pirms termiņa
- Drošības nauda: cik drīkst prasīt
- Nodokļi, izīrējot dzīvokli
Negribat sastādīt līgumu ar katru īrnieku?
Mēs kļūstam par jūsu ilgtermiņa īrnieku — viens skaidrs līgums ar uzņēmumu, stabila īre katru mēnesi.
Saņemt piedāvājumu WhatsAppAvoti
- Dzīvojamo telpu īres likums (redakcija no 01.07.2026.), likumi.lv.
- Civilprocesa likums, 400., 405. pants, likumi.lv.
- Likums “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli”, 11. panta 12. daļa, 15. panta 6. daļa, 28. pants, likumi.lv.
- VID metodiskais materiāls “Nodokļi no dzīvokļa izīrēšanas vai iznomāšanas ienākumiem” (aktualizēts 30.06.2025.).
- Baltic Institute of Social Sciences. Ziņojuma izstrāde par Dzīvojamo telpu īres likuma mērķa īstenošanu un ietekmi uz mērķa grupām, Valsts kanceleja, 2025.
- Eurostat. HICP — annual data (prc_hicp_aind), CP00 un CP041, Latvija.
- CSP. Jūnijā vidējais patēriņa cenu līmenis saglabājās nemainīgs, 08.07.2026.
- LSM. Latvijā īres tirgū populārākie — vienas un divu istabu dzīvokļi, 16.03.2026.