Дубай часто продают как «тихую гавань» для инвестора. Сравниваем его с Ригой по ценам, доходности и циклу. И по тому, о чём молчит реклама: кто строит этот город и какие деньги в нём крутятся.

×3,2

во столько раз средний квадратный метр в Дубае дороже, чем на вторичном рынке Риги. При этом валовая доходность в Дубае ниже.

Главное коротко

  1. Средняя цена в Дубае ~4 360 €/м², на вторичном рынке Риги ~1 360 €/м². Двухспальная квартира в Дубае стоит примерно в 3,5 раза дороже.
  2. Валовая доходность аренды в Риге 7,5 %, в Дубае 5,5 %. Разрыв растёт вместе с размером квартиры.
  3. После рекордного 2025 года рынок Дубая корректируется: цены −4 %, аренда −6 % за квартал, а впереди новая волна предложения.
  4. Рост Дубая держится на труде мигрантов с ограниченными правами и на деньгах, происхождение которых международные организации ставят под вопрос уже много лет.

Цены на квартиры в Дубае и Риге 2026: цифры рядом

ПоказательРигаДубай
Средняя цена, €/м²1 360 (вторичка), 2 500+ (новые)~4 360 (в среднем), ~5 290 (off-plan)
Медианная цена квартиры с 2 спальнями191 000 €~671 000 €
Валовая доходность аренды7,54 %5,53 %
Динамика цен+11,4 % за год (2-й кв. 2026)−4 % за квартал (2-й кв. 2026)
Сделок за год12 041 квартира (2025)214 912 продаж (2025)
Населениесокращается4,58 млн, +7,5 % (2025)

Цены Дубая пересчитаны в евро по привязке дирхама к доллару (3,6725) и курсу ЕЦБ на 16.10.2026 (1,1253 USD/EUR) 19. Средняя цена в Дубае — 1 673 AED за кв. фут (Cushman & Wakefield Core, 2-й кв. 2026) 1, готовое жильё — 1 691 AED, off-plan — 2 030 AED (ValuStrat, 1-й кв. 2026) 2. Цифры по Риге — из данных Arco Real Estate, Luminor и Latio, которые мы собрали в обзоре цен на квартиры в Риге 5.

Рига, серийные квартирыРига, серийные квартиры: 972 €/m²972 €Рига, вторичный рынокРига, вторичный рынок: 1 360 €/m²1 360 €Рига, новые проектыРига, новые проекты: 2 500 €/m²2 500 €Центр Риги, новые проектыЦентр Риги, новые проекты: 3 800 €/m²3 800 €Дубай, в среднемДубай, в среднем: 4 357 €/m²4 357 €Дубай, готовое жильёДубай, готовое жильё: 4 404 €/m²4 404 €Дубай, off-planДубай, off-plan: 5 287 €/m²5 287 €РигаДубай
Рис. 1. Цена квартиры за м², EUR. Источники: Arco Real Estate, Luminor, Latio (Рига); Cushman & Wakefield Core, ValuStrat (Дубай); пересчёт different.lv.

Доходность: Рига зарабатывает больше на каждый вложенный евро

По данным Global Property Guide, средняя валовая доходность в Риге — 7,54 % (октябрь 2026), в Дубае — 5,53 % (май 2026) 34. Дубай выигрывает только на студиях. Уже на квартире с двумя спальнями Рига даёт 8,2 % против 5,6 %, с тремя — 8,8 % против 4,5 %.

0 %2 %4 %6 %8 %10 %Рига, Студия: 7,05 %7,0Дубай, Студия: 7,80 %7,8СтудияРига, 1 спальня: 6,69 %6,7Дубай, 1 спальня: 6,03 %6,01 спальняРига, 2 спальни: 8,17 %8,2Дубай, 2 спальни: 5,58 %5,62 спальниРига, 3 спальни: 8,83 %8,8Дубай, 3 спальни: 4,48 %4,53 спальниРигаДубай
Рис. 2. Валовая доходность аренды по размеру квартиры, %. Источник: Global Property Guide (Рига — 10.2026, Дубай — 05.2026).

Валовая доходность не учитывает налоги и расходы на содержание. В Латвии физическое лицо может платить с аренды 10 % налога, об этом мы писали отдельно в статье о налогах при сдаче квартиры. Но и после налога доходность в Риге в большинстве сегментов остаётся выше.

Упадут ли цены на недвижимость в 2027 году? Дубай уже корректируется

2025 год стал для Дубая рекордным: 214 912 сделок купли-продажи на 682,5 млрд AED, на 30,6 % больше, чем годом ранее 7. Население за год выросло на 7,5 %, до 4,58 млн 8.

С конца 2025 года направление сменилось. По данным Cushman & Wakefield Core, во 2-м квартале 2026 года цены снизились на 4 %, средняя аренда — на 6 %. Аренда квартир в Downtown Dubai упала на 14 %, в Dubai Marina и Dubai Hills — на 10 % 1. Во втором полугодии на рынок выйдет ещё ~32 000 новых домов. Рейтинговое агентство Fitch ещё в 2025 году предупреждало о коррекции до 15 %, потому что на 2026 год планировалась сдача около 120 000 единиц жилья 9.

Downtown Dubai, аренда квартирDowntown Dubai, аренда квартир: -14 %-14 %Dubai Hills, аренда квартирDubai Hills, аренда квартир: -10 %-10 %Dubai Marina, аренда квартирDubai Marina, аренда квартир: -10 %-10 %Palm Jumeirah, аренда квартирPalm Jumeirah, аренда квартир: -9 %-9 %Дубай, средняя арендаДубай, средняя аренда: -6 %-6 %Дубай, средняя ценаДубай, средняя цена: -4 %-4 %
Рис. 3. Изменение аренды и цен в Дубае во 2-м квартале 2026 года к 1-му кварталу, %. Источник: Cushman & Wakefield Core (Khaleej Times, 09.08.2026).

В Риге картина обратная: цены на жильё за год выросли на 11,4 %, только во 2-м квартале — на 3,9 % 6. Что в Риге может измениться в 2027 году, мы разобрали в прогнозе рынка недвижимости 2027.

Кто строит Дубай

Мигранты составляют 88 % населения ОАЭ 10. Их положение определяет система кафала: работодатель контролирует визу и вид на жительство работника. Human Rights Watch документирует, что почти все низкооплачиваемые мигранты платят вербовочные сборы и часто берут для этого займы под ставку до 50 % годовых. Дальше — задержка зарплат, изъятие паспортов и запрет на профсоюзы и забастовки 10.

В докладе Госдепартамента США о торговле людьми за 2025 год ОАЭ находятся на 2-м уровне: минимальные стандарты страна выполняет не полностью. В докладе упоминаются долговая кабала, удержание паспортов и подмена контрактов. Домашние работники в основном не охвачены системой защиты зарплат. За изъятие паспорта у домашнего работника грозит штраф всего 500 AED 11.

Для инвестора это не только вопрос этики. Дешёвый труд — одна из причин, почему Дубай может строить так быстро. И именно эта скорость сейчас создаёт волну предложения.

Какие деньги текут в недвижимость Дубая

В 2020 году исследователи Carnegie Endowment Мэтью Пейдж и Джоди Витори назвали рынок недвижимости Дубая «магнитом для грязных денег». При этом они подчеркнули, что большинство сделок законны 12. В марте 2022 года FATF включила ОАЭ в «серый список» и исключила только в феврале 2024 года 13.

Через три месяца OCCRP и более 70 СМИ опубликовали «Dubai Unlocked». Утёкшие данные показали, что недвижимостью в Дубае владеют подсанкционные лица, беглецы, обвиняемые преступники и политически значимые лица, чьи официальные доходы не соответствуют стоимости их объектов 1415. Transparency International подсчитала, что 58 из 100 политически значимых лиц из утечки 2018 года до сих пор владеют недвижимостью в Дубае 14.

2020Carnegie: Дубай как «магнит» для коррупционных денегFATF критикует слабое уголовное преследование03.2022ОАЭ включены в «серый список» FATFстратегические недостатки в борьбе с отмыванием02.2024ОАЭ исключены из «серого списка»после реформ и усиления надзора05.2024OCCRP «Dubai Unlocked»владельцы — подсанкционные, беглецы, PEP10.2025VARA штрафует 19 нелицензированных криптофирм100–600 тыс. AED каждой2026Коррекция цен: −4 % за кварталаренда −6 %, впереди ~32 000 новых домов
Рис. 4. Дубай и контроль за грязными деньгами, 2020–2026. Источники: Carnegie, FATF (Norton Rose Fulbright), OCCRP, Transparency International, VARA, Cushman & Wakefield.

«Экономика успеха»: криптокоуч, таролог, эскорт

Дубай продаёт не только квадратные метры, но и образ: жизнь без налогов, быстрые деньги, «новая жизнь». Вокруг этого образа выросла целая экономика — от крипто-«менторов» до эзотерических консультантов. Об этом пишет даже местная пресса: The National ещё в 2010 году описывал таролога с офисом на Sheikh Zayed Road, который брал 300 AED за 90-минутный сеанс. Его объяснение: «Люди здесь ищут ответы» 18.

Регулятор это видит. В октябре 2025 года регулятор виртуальных активов Дубая VARA оштрафовал 19 нелицензированных криптофирм на 100 000–600 000 AED за работу без лицензии и нарушение правил рекламы 16. С конца 2025 года каждому, кто рекламирует товары или услуги в соцсетях, нужно государственное разрешение Advertiser Permit 17.

Теневую сторону описывает доклад США о торговле людьми. Большинство зарегистрированных в ОАЭ дел о торговле людьми касаются сексуальной эксплуатации, и среди 28 выявленных жертв было 9 детей. Доклад упоминает и принудительный труд в мошеннических колл-центрах: в одном деле 31 торговец эксплуатировал 76 человек 11.

Что это значит для инвестора из Латвии

КритерийРигаДубай
Цена входаНизкая~в 3 раза выше за м²
Валовая доходность7–9 %4,5–7,8 %, снижается
Фаза циклаРостКоррекция, большое предложение
Правовая средаПраво ЕС, публичная Земельная книгаОтдельные свободные зоны, другая юрисдикция
Репутационный и AML-рискНизкийВысокий: банки потребуют доказать происхождение денег

Дубай может быть привлекателен ликвидностью и ростом. Но в 2026 году инвестор покупает там дороже, получает меньшую доходность и входит в рынок в начале коррекции. Деньги, которые возвращаются в ЕС из Дубая, вызовут у банков дополнительные вопросы при проверке. Рига предлагает более низкую цену входа, более высокую доходность и прозрачную среду. Если думаете купить квартиру под сдачу, начните с нашего гида о том, как выбрать квартиру для аренды.

Статья носит информационный характер и не является финансовой или юридической консультацией. Цены Дубая пересчитаны в евро по курсу ЕЦБ на 16.10.2026.

Хотите доход от квартиры без дубайских рисков?

different.lv с 2019 года сдаёт квартиры в центре Риги и Старой Риге. Собственник получает фиксированный платёж каждый месяц, даже если квартира пустует.

Получить предложение WhatsApp

Источники

  1. Khaleej Times. Dubai home prices, rents decline as supply rises; 32,000 more units due this year (Cushman & Wakefield Core, Q2 2026), 09.08.2026. https://www.khaleejtimes.com/business/dubai-home-prices-rents-decline-as-supply-rises-32000-more-units-due-this-year
  2. Global Property Guide. United Arab Emirates residential property market analysis 2026 (REIDIN, ValuStrat). https://www.globalpropertyguide.com/middle-east/united-arab-emirates/price-history
  3. Global Property Guide. Gross rental yields in United Arab Emirates: Dubai (05.2026). https://globalpropertyguide.com/middle-east/united-arab-emirates/rental-yields
  4. Global Property Guide. Gross rental yields in Latvia: Riga (10.2026). https://www.globalpropertyguide.com/europe/latvia/rental-yields
  5. different.lv. Dzīvokļu cenas Rīgā 2026: tirgus apskats (Arco Real Estate, Luminor, Latio, VZD). https://different.lv/blog/lessor-insider/lv/dzivoklu-cenas-riga-tirgus-apskats.html
  6. CSP / LV portāls. Ceturkšņa laikā mājokļu cenas palielinājās par 3,9 % (2026. g. 2. cet.). https://lvportals.lv/dienaskartiba/394438-ceturksna-laika-majoklu-cenas-palielinajas-par-39-2026
  7. Gulf News. Dubai property market closes 2025 with record Dh682.5 billion in sales (Dubai Land Department). https://gulfnews.com/business/property/dubai-property-market-closes-2025-with-record-dh6825-billion-in-sales-1.500396068
  8. The National. Dubai population surpassed 4.5 million by end of 2025, 30.07.2026. https://thenationalnews.com/news/uae/2026/07/30/dubai-population-surpassed-45-million-by-end-of-2025
  9. Economy Middle East. Dubai real estate prices to drop on 2026 supply spike, says Fitch (2025). https://economymiddleeast.com/news/dubai-real-estate-prices-to-drop-on-2026-supply-spike-says-fitch
  10. Human Rights Watch. Questions and Answers: Migrant Worker Abuses in the UAE and COP28, 03.12.2023. https://www.hrw.org/news/2023/12/03/questions-and-answers-migrant-worker-abuses-uae-and-cop28
  11. U.S. Department of State. 2025 Trafficking in Persons Report: United Arab Emirates (ecoi.net). https://www.ecoi.net/en/document/2130558.html
  12. Page, M. T., Vittori, J. (2020). Dubai's Role in Facilitating Corruption and Global Illicit Financial Flows. Carnegie Endowment for International Peace. https://carnegieendowment.org/research/2020/07/dubais-role-in-facilitating-corruption-and-global-illicit-financial-flows?lang=en
  13. Norton Rose Fulbright. UAE removed from the FATF grey list (2024). https://nortonrosefulbright.com/en-lu/knowledge/publications/eb06aa7c/uae-removed-from-the-fatf-grey-list
  14. Transparency International. Dubai Unlocked: need for enhanced anti-money laundering efforts, 14.05.2024. https://www.transparency.org/en/press/dubai-unlocked-need-for-enhanced-anti-money-laundering-efforts
  15. OCCRP. Dubai Unlocked (2024). https://www.occrp.org/en/project/dubai-unlocked
  16. VARA. VARA steps up enforcement: 19 unlicensed firms penalised and public warning issued, 10.2025. https://www.vara.ae/en/regulations/regulatory-notices/vara-steps-up-enforcement-to-safeguard-dubai-s-virtual-asset-market-19-unlicensed-firms-penalised-and-public-warning-issued/
  17. The National. UAE launches 'advertiser permit' for social media users and influencers, 30.07.2025. https://www.thenationalnews.com/news/uae/2025/07/30/uae-social-media-advertiser-permit/
  18. The National. Card swipe answers from a Dubai psychic (2010). https://www.thenationalnews.com/uae/card-swipe-answers-from-a-dubai-psychic-1.564815
  19. European Central Bank. Euro reference exchange rate, US dollar (16.10.2026). https://www.ecb.europa.eu/stats/policy_and_exchange_rates/euro_reference_exchange_rates/html/eurofxref-graph-usd.en.html