Nekustamā īpašuma pārvaldīšana Rīgā: ko pērkat par komisiju

2026. gada jūnijā Rīgas sludinājumu portālos savu īrnieku gaidīja 2 640 dzīvokļi, no tiem 1 718 — jaunajos projektos un renovētās ēkās. Īres maksa gada laikā pieauga par 5–6 %, bet pārdošanas cenas — aptuveni divreiz straujāk. Tādā tirgū nekustamā īpašuma pārvaldīšana vairs nav jautājums par to, kurš atbildēs uz īrnieka zvanu. Tas ir jautājums par to, kurš uzņemas tukšo mēnesi, parādu un cenu griestus.

Tēze ir vienkārša: pārvaldnieka komisija nav maksa par “darbu”. Tā ir maksa par riska un laika pārnesi. Lai saprastu, vai cena ir laba, jāzina, kuri riski tiek nodoti un kuri paliek pie jums. Šajā rakstā salīdzinām četrus modeļus — no pilnīgas pašapkalpošanās līdz garantētai īrei — un nošķiram to, ko īpašnieki bieži jauc: dzīvokļa pārvaldīšanu un mājas apsaimniekošanu.

Pārvaldīšana un apsaimniekošana: divi dažādi pakalpojumi

Rēķinā par “apsaimniekošanu”, ko saņemat katru mēnesi, nav nekā no tā, ko dara dzīvokļa pārvaldnieks. Daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanu regulē Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums [1]. Tā 6. pants uzskaita obligātās darbības: mājas sanitārā apkope, siltumenerģijas, ūdens un atkritumu izvešanas līgumi, apsekošana un kārtējais remonts, energoefektivitāte, ugunsdrošība, budžets un mājas lieta. Šo darbu veic pārvaldnieks — persona, kas uz pārvaldīšanas līguma pamata veic mājas īpašnieku uzdotās darbības (1. panta 5. punkts), — un par to maksā visi dzīvokļu īpašnieki.

Likums šai jomai izvirza profesionālas prasības. Lai veiktu pārvaldīšanas uzdevumu daudzdzīvokļu mājā, ar likumā noteiktiem izņēmumiem vajadzīga profesionālā izglītība un vismaz piektā līmeņa kvalifikācija (13. pants), un pārvaldniekam mēneša laikā pēc līguma noslēgšanas jāreģistrējas pārvaldnieku reģistrā (18. pants).

Dzīvokļa izīrēšanas pārvaldīšana ir cits pakalpojums: īrnieka atrašana un pārbaude, līgums, maksājumu kontrole, komunālo rēķinu sadale, nelieli remonti un saziņa. Tā darbojas viena īpašnieka interesēs, un tās saturu nosaka jūsu līgums ar pārvaldnieku. Kā īres līgumā sadalīt apsaimniekošanas un komunālos maksājumus, skaidrojam rakstā par komunālajiem maksājumiem, izīrējot dzīvokli.

Tirgus, kurā strādā pārvaldnieks

Latvijas īres tirgus ir neliels un sadrumstalots. Pēc Eurostat datiem 2025. gadā tikai 6,6 % Latvijas iedzīvotāju dzīvoja mājoklī, ko īrē par tirgus cenu, kamēr ES vidēji — 20,8 % [2].

Vienlaikus piedāvājums aug. Valsts kancelejas pasūtītajā Baltic Institute of Social Sciences ziņojumā, balstoties uz Latio un Cenu bankas datiem, ilgtermiņa īres sludinājumu skaits Latvijā pieaudzis no 27 025 (2021) līdz 35 359 (2024); aptuveni 79 % no tiem 2022.–2024. gadā bija Rīgas statistiskajā reģionā [3]. Vairāk konkurentu nozīmē, ka īpašnieka ienākumu nosaka ne tikai cena, bet arī tas, cik ātri dzīvoklis atrod īrnieku.

Īres maksa jaunajos projektos Rīgā

Latio tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva skaidro, ka īres tirgus ir tiešs maksātspējas spogulis: īpašnieks var gribēt 700 vai 800 eiro, taču, ja konkrētajā segmentā īrnieks to nav gatavs maksāt, darījums nenotiks, un īres cenu griesti parādās daudz ātrāk nekā pārdošanas tirgū [4]. Arco Real Estate īres nodaļas vadītājs Edgars Dargis LSM norādīja, ka vispieprasītākie ir vienas un divu istabu dzīvokļi līdz 500 eiro — segments, kurā ir daudz studentu un ārzemnieku; vienistabas un divistabu dzīvokļu vidējā īre Rīgas centrā esot no 350 līdz 550 eiro [5].

Četri modeļi: kas paliek pie jums

Modelis	Ko dara īpašnieks	Kurš sedz tukšo mēnesi	Kā veidojas maksa
Pats	Visu: sludinājumi, apskates, līgums, kontrole, remonti, strīdi	Jūs	Jūsu laiks un kļūdu izmaksas
Aģents	Pēc īrnieka atrašanas — visu pārējo	Jūs	Vienreizēja komisija par darījumu
Pārvaldnieks ar % komisiju	Lēmumus un rezerves fondu remontiem	Jūs, ja līgumā nav noteikts citādi	Procenti no īres; pārbaudiet papildu maksas
Garantētā īre	Saņem fiksētu maksu un uzrauga līgumu	Uzņēmums, kas ir jūsu īrnieks	Starpība starp tirgus īri un garantēto maksu

Pats: lētākais uz papīra

Pašapkalpošanās nekas nemaksā tikai tad, ja jūsu laiks nekas nemaksā. Izīrētājam jāpārzina Dzīvojamo telpu īres likums — termiņa līgums (9. pants), drošības nauda līdz divu mēnešu īrei (12. pants), brīdinājumu prasības (27. pants) [6] —, jāinformē VID piecu darbdienu laikā no līguma noslēgšanas, jāseko maksājumiem un jārisina strīdi. Kā tas izskatās praksē, rakstījām rakstā Kā izīrēt dzīvokli Rīgā bez rūpēm.

Aģents: īrnieks atrasts, problēmas paliek

Mākleris atrisina vienu posmu — atrast un pārbaudīt īrnieku. Pēc līguma parakstīšanas atbildība atgriežas pie jums. Šis modelis ir loģisks, ja dzīvoklis ir viens, īrnieks plāno palikt ilgi un jūs esat gatavs pats risināt ikdienu.

Pārvaldnieks ar % komisiju: laiks pret procentiem

Pārvaldnieks pārņem ikdienu, bet, ja līgumā nav noteikts citādi, ekonomiskais risks paliek jūsu. Ja komisija tiek rēķināta no faktiski iekasētās īres, tukšs mēnesis samazina abu ienākumus, taču jums tas ir 100 % zaudējums, pārvaldniekam — tikai komisijas daļa. Pirms parakstīšanas pārbaudiet: no kā rēķina procentus, vai ir papildu maksa par īrnieka atrašanu un līguma pagarināšanu, kā tiek saskaņoti remonti un ar kādu limitu, kurā kontā nonāk īrnieka nauda, kādi ir atskaišu termiņi un kā līgumu var izbeigt.

Garantētā īre: riska nodošana

Šajā modelī uzņēmums kļūst par jūsu īrnieku un maksā fiksētu īri neatkarīgi no tā, vai dzīvoklī konkrētajā mēnesī kāds dzīvo. Tā strādā different.lv: mēs ņemam dzīvokļus Rīgas centrā un Vecrīgā ilgtermiņa īrē, paši atrodam un apkalpojam faktiskos iemītniekus — studentus un uzņēmumu darbiniekus — un uzņemamies tukšos mēnešus un saziņu. Maksa par šo garantiju ir starpība starp tirgus īri un fiksēto maksu īpašniekam; to aprēķina katram dzīvoklim individuāli.

Juridiski modelis balstās uz divām normām. Dzīvojamo telpu īres likuma 5. panta otrā daļa īrnieku definē kā fizisku personu, tāpēc līgumu, kurā īrnieks ir uzņēmums, pēc būtības veido kā īres līgumu Civillikuma izpratnē — šo niansi vērts pārrunāt ar juristu. Civillikuma 2115. pants ļauj īrniekam nodot lietu citam tikai ar izīrētāja noteiktu piekrišanu, 2116. pants aizliedz to darīt uz ilgāku laiku kā paša īres termiņš, bet 2117. pants nosaka, ka katrs līgums pastāv patstāvīgi [7]. Tāpēc labā garantētās īres līgumā apakšīre ir atrunāta jau sākumā.

Izmaksu aritmētika: nosacīts piemērs

Pieņemsim divistabu dzīvokli ar īri 720 eiro mēnesī — apmēram tik, cik pēc Latio datiem 2026. gada pirmajā pusgadā maksāja divistabu dzīvoklis jaunajā projektā Āgenskalnā. Gada bruto ienākums ir 8 640 eiro.

• Nodoklis. Fiziskai personai, kas nereģistrē saimniecisko darbību, likme ir 10 % (likuma “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” 15. panta 6. daļa) — šajā piemērā 864 eiro gadā; kā izdevumus drīkst atskaitīt tikai samaksāto nekustamā īpašuma nodokli [8].
• Tukšs mēnesis. Viens mēnesis bez īrnieka maksā 720 eiro jeb 8,3 % no gada ienākuma.
• Komisija. Katrs komisijas procentpunkts šajā piemērā maksā 86,40 eiro gadā. Viens tukšs mēnesis tātad izmaksā tikpat, cik 8,3 procentpunktu komisija.

Secinājums nav “komisija ir dārga” vai “lēta”. Secinājums ir tāds, ka pārvaldnieka vērtība jāmēra pēc tā, cik tukšo mēnešu, parādu un neplānotu remontu viņš novērš. Ja pārvaldnieks ņem procentus, bet tukšie mēneši joprojām ir jūsu, jūs pērkat laiku, nevis drošību.

Ja dzīvokli izīrējat uzņēmumam, nodokļa mehānika mainās. VID metodiskajā materiālā skaidrots, ka nodokli no nomas maksas ietur un budžetā iemaksā ienākuma izmaksātājs [9]. Vairāk — rakstā par nodokļiem, izīrējot dzīvokli.

Izmaksas aug ātrāk par īri

Neto ienākumu ietekmē arī tas, kas notiek ar izdevumiem, ko sedz īpašnieks vai kas atsaucas uz īrnieka maksātspēju. CSP dati par 2026. gada jūniju rāda, ka mājokļa īres maksa gada laikā pieauga par 4,7 %, bet lielākā daļa ar mājokli saistīto pakalpojumu kļuva dārgāki vēl straujāk [10].

Mājokļa izmaksas pret īres maksu

Praktiskā nozīme: ja komunālie maksājumi aug ātrāk par īri, kopējais īrnieka mēneša rēķins tuvojas tiem pašiem maksātspējas griestiem, par kuriem runā Latio. Pārvaldniekam, kurš pārzina konkrēto segmentu, jāspēj pateikt, kur šie griesti ir jūsu dzīvoklim — un jāpamato to ar datiem, nevis sajūtām.

Kā izvēlēties: pieci jautājumi pārvaldniekam

1. Kurš maksā, ja dzīvoklis stāv tukšs? Atbilde uzreiz parāda, vai pērkat laiku vai risku pārnesi.
2. Kā un kad nauda nonāk pie jums? Konkrēts datums, konts un atskaites forma.
3. Kas notiek ar parādu? Kurš sūta brīdinājumus, kurš sedz tiesas un tiesu izpildītāja izmaksas. Par termiņiem — rakstā par īres līguma izbeigšanu pirms termiņa.
4. Kāds ir remontu limits bez saskaņošanas? Bez limita komisija var izrādīties mazākā izmaksu pozīcija.
5. Kā līgumu izbeigt? Brīdinājuma termiņš, dzīvokļa atdošanas kārtība un tas, kas notiek ar esošajiem iemītniekiem.

Noderīgi raksti

• Stabili īres ienākumi
• Kā izīrēt dzīvokli Rīgā bez rūpēm
• Komunālie maksājumi: kas par ko maksā
• Pirkt dzīvokli izīrēšanai Rīgā: ienesīgums 2026

Avoti

1. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, 1., 6., 13., 18. pants, likumi.lv.
2. Eurostat. Distribution of population by tenure status (ilc_lvho02), 2025, atjaunināts 17.09.2026.
3. Baltic Institute of Social Sciences. Ziņojuma izstrāde par Dzīvojamo telpu īres likuma mērķa īstenošanu un ietekmi uz mērķa grupām, Valsts kanceleja, 2025, 1. attēls.
4. Diena / LETA. Rīgā mājokļu cenas aug divreiz straujāk nekā īres maksa (Latio dati), 08.07.2026.
5. LSM. Latvijā īres tirgū populārākie — vienas un divu istabu dzīvokļi, 16.03.2026.
6. Dzīvojamo telpu īres likums, likumi.lv.
7. Civillikums. Saistību tiesības, 2115.–2117. pants, likumi.lv.
8. Likums “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli”, 11. panta 12. daļa, 15. panta 6. daļa, likumi.lv.
9. VID metodiskais materiāls “Nodokļi no dzīvokļa izīrēšanas vai iznomāšanas ienākumiem” (aktualizēts 30.06.2025.).
10. CSP. Jūnijā vidējais patēriņa cenu līmenis saglabājās nemainīgs, 08.07.2026.