Pirkt dzīvokli izīrēšanai Rīgā: ienesīgums 2026

Gada laikā mājokļu cenas Rīgā pieaugušas par 10–14 %, bet īres maksas — vien par 5–6 %, tā šovasar aplēsa nekustamo īpašumu kompānijas Latio analītiķe. Tajā pašā laikā vidējā procentu likme jaunajiem mājokļa kredītiem Latvijā kāpa no 3,74 % 2025. gada decembrī līdz 4,39 % 2026. gada augustā. Kas grib pirkt dzīvokli izīrēšanai, 2026. gadā rēķina citu vienādojumu nekā pirms gada: ienesīgumu spiež gan cena, gan finansējums.

Ienesīgums saraujas no divām pusēm

Cenu puse ir skaidra. CSP mājokļu cenu indekss 2026. gada 2. ceturksnī bija par 11,4 % augstāks nekā gadu iepriekš, bet lietoto mājokļu segmentā — par 13,3 %. Arco Real Estate rēķina, ka sērijveida dzīvokļa kvadrātmetrs Rīgā 2026. gada augustā maksāja vidēji 972 eiro, un kopš gada sākuma cenas pieaugušas par vairāk nekā 9 %.

Īres puse aug lēnāk. Latio tirgus analītiķe Ksenija Ijevļeva jūlijā norādīja, ka cenas aug apmēram divreiz straujāk nekā īres maksas, un nosauca īres tirgu par tiešu maksātspējas spoguli. CSP patēriņa cenu statistikā mājokļa īres maksas gada pieaugums 2026. gada jūnijā bija 4,7 %, bet augustā — 1,5 %; jāņem vērā, ka šis rādītājs ietver visu veidu īri, ne tikai tirgus dzīvokļus Rīgā. Arco Real Estate īres tirgus pārskatā par 2025. gadu atzīmēja, ka īres dzīvokļu bija vairāk nekā īrnieku un konkurence par ilgtermiņa īrniekiem pieauga.

Bruto ienesīgums: ko rāda dati

Starptautiskais portāls Global Property Guide (GPG) pēc 2026. gada 2. ceturkšņa datiem vidējo bruto īres ienesīgumu Rīgā vērtē 7,47 % apmērā. Tas ir aprēķins, kurā gada īre dalīta ar pirkuma cenu, un pats portāls uzsver: ienesīgums ir pirms nodokļiem, remonta, aģentu komisijām un citām izmaksām. Piemēram, dzīvoklis ar vienu guļamistabu (Latvijā — divistabu) Rīgā maksā 125 000 eiro un tiek izīrēts par 750 eiro mēnesī — tātad 7,20 %.

Bruto īres ienesīgums Rīgā pēc dzīvokļa lieluma, %

Divas atziņas no grafika. Pirmkārt, centrā ienesīgums ir zemāks — dārgā kvadrātmetra dēļ, nevis lētās īres dēļ: dzīvoklis ar vienu guļamistabu centrā GPG datos maksā 154 900 eiro un tiek izīrēts par 800 eiro. Otrkārt, mazie dzīvokļi nav automātiski ienesīgākie. Latio analītiķe Ijevļeva maijā par 15–30 m² “rūķīšu” dzīvokļiem teica, ka to “ienesīguma likme šādiem īpašumiem parasti pārsniedz 6%”, taču to kvadrātmetrs centrā gada laikā sadārdzinājies par 13 % līdz 3160 eiro.

No bruto uz neto: aprēķina piemērs

Bruto skaitlis ir sludinājuma skaitlis. Investoru interesē, kas paliek pēc dīkstāves, nodokļa un uzturēšanas. Zemāk — divi scenāriji. Cenas un īres maksas ņemtas no avotiem; remonta summa, dīkstāve un rezerve ir mūsu pieņēmumi, kurus katrs var aizstāt ar saviem.

Rādītājs	A: sērijveida 2 ist., 50 m²	B: centrs, 1 guļamistaba
Pirkuma cena	48 600 € (50 × 972 €/m², Arco, 08.2026)	154 900 € (GPG, 2026. g. 2. cet.)
Remonts, mēbeles (pieņēmums)	15 000 €	3 000 €
Kopā ieguldīts	63 600 €	157 900 €
Īre mēnesī	500 € (konservatīvi; Arco 2025: īrnieku vēlamais budžets 1–2 ist. dzīvoklim 400–600 €, renovētiem 2 ist. 11–15 €/m²)	800 € (GPG)
Bruto ienesīgums	9,4 %	6,1 %
Dīkstāve 1 mēnesis gadā	−500 €	−800 €
NĪN (pieņēmums)	−100 €	−100 €
IIN 10 % (atskaitot tikai NĪN)	−540 €	−870 €
Remonta un apdrošināšanas rezerve 8 %	−440 €	−704 €
Neto ienākums gadā	4 420 € (6,9 %)	7 126 € (4,5 %)

Starpība starp bruto un neto abos gadījumos ir aptuveni 1,5–2,5 procentpunkti. Sērijveida dzīvoklis izskatās labāk, taču tā cenā nav iekļauts ēkas risks: Latvijas Banka atgādina, ka sērijveida ēkas pārsvarā ir energoneefektīvas un prasa apjomīgus ieguldījumus, bet renovēti ir tikai aptuveni 4 % no daudzdzīvokļu mājām, kurām tā nepieciešama.

Procentu likmes: 2026. gada pagrieziens

Pēc samazinājumiem 2024.–2025. gadā Eiropas Centrālā banka 2026. gadā likmes cēla divreiz: no 17. jūnija noguldījumu iespējas likme ir 2,25 %, no 16. septembra — 2,50 %. Sešu mēnešu EURIBOR 2026. gada 2. janvārī bija 2,105 %, bet 2. oktobrī — 3,058 %. Kredītiem ar mainīgo likmi šis kāpums nonāk maksājumā pie nākamās likmes pārskatīšanas.

Jauno mājokļa kredītu procentu likme Latvijā

Ko tas nozīmē investoram? Pieņemsim, ka 70 % no ieguldījuma finansē ar kredītu uz 30 gadiem par 4,39 % (pieņēmums; investīciju kredītu nosacījumi var atšķirties). Scenārijā A kredīts ir 44 520 eiro, ikmēneša maksājums — 222,68 eiro jeb 2672 eiro gadā. Pēc tā no neto ienākuma paliek 1748 eiro uz 19 080 eiro pašu naudas — aptuveni 9,2 %. Scenārijā B kredīts 110 530 eiro maksā 552,84 eiro mēnesī, un no 7126 eiro neto paliek 492 eiro uz 47 370 eiro pašu naudas — ap 1 %. Turklāt 10 % režīmā kredīta procentus no ienākuma neatskaita.

Swedbank ekonomists Oskars Niks Mālnieks augustā skaidroja, ka mājokļu pieejamība Rīgā 2. ceturksnī samazinājās, jo cenas auga straujāk par ienākumiem, bet ECB likmju kāpuma dēļ EURIBOR bija krietni augstāks. Tas pats spiediens attiecas uz investoru: dārga ieeja plus dārgāka nauda.

Nodoklis: 10 % vai saimnieciskā darbība

Saskaņā ar VID metodisko materiālu (aktualizēts 21.07.2026) fiziskā persona, kas nereģistrējas kā saimnieciskās darbības veicēja, piecu darbdienu laikā no īres līguma noslēgšanas informē VID un maksā 10 % iedzīvotāju ienākuma nodokli. No ieņēmumiem atskaita tikai nekustamā īpašuma nodokli, un nodoklis tiek deklarēts gada ienākumu deklarācijā nākamajā gadā. Alternatīva — reģistrēties kā saimnieciskās darbības veicējam: tad var atskaitīt dokumentētus izdevumus un nolietojumu, bet likme ir 25,5 % gada ienākumam līdz 105 300 eiro un 33 % virs tā. Ar lielu remontu vai kredītu pirmajos gados šo variantu ir vērts pārrēķināt. Sīkāk — rakstā par nodokļiem, izīrējot dzīvokli.

Ko ienesīguma tabula neparāda

Aprēķina piemērs pieņem, ka viss notiek pēc plāna. Praksē investora atdevi visbiežāk sabojā četras lietas.

• Dīkstāve ilgāka par mēnesi. Ja īres dzīvokļu ir vairāk nekā īrnieku, kā Arco raksturoja 2025. gadu, vidējas kvalitātes dzīvoklis var stāvēt tukšs divus vai trīs mēnešus. Katrs papildu tukšais mēnesis scenārijā A noņem aptuveni 0,6 procentpunktus neto ienesīguma (−500 € īres, daļēji kompensē mazāks nodoklis un rezerve).
• Ēkas remonts. Sērijveida mājā jumta, stāvvadu vai fasādes darbi tiek sadalīti uz visiem īpašniekiem, un tie nav jūsu kontrolē. Pirms pirkuma vērts painteresēties pie apsaimniekotāja par uzkrājumu fondu un plānotajiem darbiem.
• Īrnieka risks. Rakstveida līgums, drošības nauda un nodošanas akts ir obligāts minimums. Kā rīkoties, ja maksājumi apstājas, skaidrojam rakstā “Ko darīt, ja īrnieks nemaksā”.
• Laiks. Īrnieku meklēšana, apskates, komunālo rēķinu sadale un remontdarbu organizēšana ir darbs. Ja to novērtē kaut vai ar minimālo stundas likmi, neto ienesīgums sarūk vēl vairāk.

Kur 2026. gadā meklēt ienesīgumu

• Sērijveida mikrorajoni. Zemākā ieejas cena un augstākais bruto ienesīgums. Arco augusta datos dārgākā apkaime bija Teika (1155 €/m²), lētākā — Bolderāja (720 €/m²). Risks — ēkas stāvoklis un renovācijas izmaksas.
• Jaunie projekti. Mazāk remonta, augstāka īre: Latio datos vienistabas dzīvokļa īre jaunajā projektā 2026. gada 1. pusgadā centrā bija ap 540 eiro, Imantā — 500, Āgenskalnā — 460 eiro mēnesī (piedāvājuma cenas). Bet arī cena par kvadrātmetru ir augstāka.
• Centrs un Vecrīga. Zemāks bruto ienesīgums, bet stabilāks pieprasījums no studentiem un uzņēmumu darbiniekiem un likvīdāks aktīvs. Šajā segmentā different.lv strādā ikdienā — Vaļņu, Pils, Kaļķu, Brīvības, Elizabetes un citās ielās.

Ja dzīvokli pērkat tieši izīrēšanai, divi mūsu pakalpojumi samazina abus lielākos riskus. Kā pircēja aģents different.lv atlasa objektus, pārbauda dokumentus un vada sarunas par cenu — par fiksētu maksu un bonusu no panāktās atlaides. Pēc pirkuma mēs varam kļūt par jūsu ilgtermiņa īrnieku: jūs saņemat fiksētu īri katru mēnesi, bet dīkstāves un iemītnieku apkalpošana ir mūsu jautājums. Tas aprēķina tabulā dzēš rindu “dīkstāve”.

Biežāk uzdotie jautājumi

Kāds ir īres ienesīgums Rīgā 2026. gadā?

GPG vērtējumā vidēji 7,47 % bruto (2026. g. 2. cet.), centrā 5,53–6,72 % atkarībā no dzīvokļa lieluma. Neto pēc dīkstāves, 10 % nodokļa un uzturēšanas — mūsu aprēķina piemēros par 1,5–2,5 procentpunktiem mazāk.

Pērku dzīvokli investīcijām — sērijveida vai jaunais projekts?

Sērijveida dzīvoklis dod augstāku bruto ienesīgumu, jaunais projekts — mazāk remonta un augstāku īri. Izšķir ēkas stāvoklis un tas, cik daudz laika esat gatavs veltīt apsaimniekošanai.

Vai var atskaitīt kredīta procentus no īres ienākuma?

10 % režīmā nē — atskaita tikai nekustamā īpašuma nodokli. Izdevumus var atskaitīt, ja reģistrējaties kā saimnieciskās darbības veicējs, taču tad likme ir 25,5 % vai 33 %.

Noderīgi raksti

• Dzīvokļu cenas Rīgā 2026: tirgus apskats
• Banku atņemtie nekustamie īpašumi: kā tos pirkt
• Stabili īres ienākumi
• Nodokļi, izīrējot dzīvokli

Avoti

1. CSP. Mājokļa cenu indekss un pārmaiņas (PCI050c), 2026. g. 2. cet.; Patēriņa cenu indeksi (PCI021m), mājokļa īres maksa, 2026. g. jūnijs–augusts. data.stat.gov.lv
2. Global Property Guide. Latvia Rental Yields, 2026. g. 2. cet. globalpropertyguide.com
3. Investoru Klubs. “Rīgā mājokļu cenas aug divreiz straujāk nekā īres maksas” (K. Ijevļeva, Latio), 08.07.2026. investoruklubs.lv
4. Investoru Klubs. “Par rūķīšu dzīvokli centrā prasa vairāk nekā par jauno projektu apkaimēs”, 19.05.2026. investoruklubs.lv
5. Arco Real Estate. Tirgus pārskats: sērijveida dzīvokļi Rīgā un apkārtnē, 2026. gada augusts. arcoreal.lv
6. Arco Real Estate. Tirgus pārskats: dzīvojamo telpu īres tirgus 2025. gadā. arcoreal.lv
7. ECB Data Portal. MIR: bank interest rates, loans to households for house purchase, new business, Latvia. data.ecb.europa.eu
8. Eiropas Centrālā banka. Key ECB interest rates. ecb.europa.eu
9. Euribor-rates.eu. 6 mēnešu EURIBOR, 2026. euribor-rates.eu
10. VID. Metodiskais materiāls “Nodokļi no dzīvokļa izīrēšanas vai iznomāšanas ienākumiem”, 21.07.2026. vid.gov.lv
11. Latvijas Banka. Finanšu stabilitātes pārskats 2026. latvijasbanka.lv
12. Swedbank Baltijas mājokļu pieejamības indekss, 2026. g. 2. cet. (O. N. Mālnieks), 19.08.2026. press.lv