Banku atņemtie nekustamie īpašumi: kā tos pirkt

2026. gada 6. oktobrī Tiesu administrācijas elektronisko izsoļu vietnē bija 154 aktīvas dzīvokļu izsoles Rīgā. 110 no tām attiecās uz vienu un to pašu daudzdzīvokļu kompleksu Raņķa dambī. No atlikušajām 34 tiesu izpildītāju un administratoru rīkotajām izsolēm komercbanka kā kreditors bija minēta tikai četrās. Tas ir galvenais, kas jāzina ikvienam, kurš meklē bankas atņemtos īpašumus: pēckrīzes banku portfeļu vairs nav, un dzīvokļus uz izsoli šodien biežāk aizved neapmaksāti apsaimniekošanas rēķini, nevis hipotēka.

No banku portfeļiem uz tiesu izpildītāju e-izsolēm

Jēdziens “bankas atņemtie īpašumi” Latvijā radās 2009.–2012. gadā, kad bankas pārņēma tūkstošiem ķīlā esošu dzīvokļu un māju. Swedbank šim nolūkam izveidoja atsevišķu meitassabiedrību Ektornet. Zviedrijas finanšu izdevums Realtid 2016. gada novembrī rakstīja, ka tās aktīvi bija sarukuši līdz nekustamo īpašumu portfelim Latvijā un vadība rēķinājās ar uzņēmuma likvidāciju 2017. gada beigās. Vēl 2012. gadā Arco Real Estate rakstīja, ka banku atsavinātos īpašumus pārdod, sadarbojoties ar vairāk nekā 10 bankām, un ka lielākais pieprasījums ir pēc dzīvokļiem līdz 50 000 eiro.

Šodien aina ir cita. Latvijas Bankas “Finanšu stabilitātes pārskats 2026” raksta, ka ienākumus nenesošo kredītu īpatsvars mājsaimniecību sektorā “saglabājas visai stabils”, bet mājokļu tirgus vērtējams kā noturīgs un strauja cenu korekcija nav gaidāma. Bankas izsniedz vairāk nekā 98 % no jaunajiem mājokļa kredītiem, un to finansēto pirkuma darījumu īpatsvars 2025. gadā pārsniedza 30 % — augstākais līmenis septiņos gados. Kad kredīti tiek apkalpoti, bankām nav ko “atņemt” masveidā.

Ko rāda izsoļu vietne: oktobra momentuzņēmums

Lai saprastu, kas reāli tiek pārdots, different.lv 2026. gada 6. oktobrī izgāza visus aktīvos sludinājumus vietnē izsoles.ta.gov.lv ar filtriem “Dzīvokļi”, “Rīga”, “Īpašumtiesības”, “Aktīvas izsoles”. Rezultāts — 154 sludinājumi. 143 no tiem publicējuši zvērināti tiesu izpildītāji (ZTI), astoņus — Rīgas valstspilsētas pašvaldības Dzīvojamo māju privatizācijas komisija, divus — VAS “Valsts nekustamie īpašumi” un vienu — maksātnespējas procesa administrators (MPA).

Viena kompleksa efekts

110 sludinājumi (109 atsevišķi dzīvokļi un viens to kopums) attiecas uz vienu kompleksu Raņķa dambī 30. Sludinājumos kā piedzinēji norādīti Luminor Bank AS Latvijas filiāle un Rīgas pašvaldības Finanšu departaments. Lielākā daļa šo dzīvokļu jau ir otrajā izsolē, tāpēc sākumcena ir 75 % no novērtējuma — piemēram, 49,9 m² divistabu dzīvoklim novērtējums ir 196 100 eiro, sākumcena 147 075 eiro, un izsoles cena apliekama ar PVN. Atsevišķo dzīvokļu novērtējumi ir no 124 400 līdz 345 700 eiro. Šis ir tieši tas gadījums, ko cilvēki iedomājas, sakot “bankas atņemtais īpašums”, taču tas ir viena attīstītāja projekts, nevis tirgus tendence.

Kas virza pārējās izsoles

Atlikušajās 34 ZTI un MPA izsolēs ainu veido citi kreditori. Mēs katru sludinājumu klasificējām pēc piedzinēja: ja starp piedzinējiem vai hipotekārajiem kreditoriem bija komercbanka, izsoli ieskaitījām “bankās”, pārējos gadījumos — pēc pirmā norādītā piedzinēja.

Kas aizved Rīgas dzīvokļus uz izsoli

Lielākā grupa ir namu pārvaldnieki un apsaimniekotāji — Rīgas namu pārvaldnieks, Civinity Mājas, dzīvokļu īpašnieku kooperatīvi. Otrā — patēriņa kreditētāji un parādu piedzinēji. Komercbankas ir minētas četros sludinājumos: divos Swedbank (vienā no tiem — labprātīga izsole tiesas ceļā bankas labā), vienā Luminor un vienā Citadele kopā ar VID.

Arī cenu struktūra liecina, ka tas nav “lētu centra dzīvokļu” tirgus. Šo 44 sludinājumu (34 ZTI/MPA, 8 pašvaldības un 2 VNĪ) mediānā sākumcena ir 21 950 eiro. Deviņos gadījumos tā ir zem 10 000 eiro, bet tur bieži tiek pārdota domājamā daļa, istaba vai neliels dzīvoklis sliktā stāvoklī.

Izsolāmo dzīvokļu sākumcenas Rīgā

Kā notiek izsole: likuma mehānika

Tiesu izpildītāja izsoli regulē Civilprocesa likuma 600.–616. pants. Tie, kas pērk pirmo reizi, visbiežāk kļūdās nevis solīšanā, bet termiņos.

Solis	Ko nosaka likums
Novērtējums	Sertificēts vērtētājs nosaka piespiedu pārdošanas vērtību (604. p.). Izsole sākas no šīs summas (607.1 p.).
Pieteikšanās	20 dienu laikā no izsoles sākuma jāiemaksā nodrošinājums 10 % no novērtējuma un jālūdz autorizācija e-izsoļu vietnē (607. p.).
Solīšana	Izsole noslēdzas 30. dienā plkst. 13.00; solījums pēdējās piecās minūtēs pagarina izsoli par piecām minūtēm (608. p.).
Samaksa	Visa summa, PVN (ja piemērojams) un nodevas jāsamaksā viena mēneša laikā (611. p.). Ar kreditoru piekrišanu var izmantot bankas garantijas vēstuli.
Nostiprināšana	Tiesa 30 dienu laikā apstiprina izsoles aktu un dzēš zemesgrāmatā ierakstītās parādu saistības, kuras ieguvējs nav uzņēmies (613. p.).
Ja neviens nesola	Kreditori var paturēt īpašumu par sākumcenu (615. p.); ja nepatur — otrā izsole no 75 % no pirmās sākumcenas (616. p.).

Divas detaļas maina ekonomiku. Pirmkārt, mēneša samaksas termiņš praktiski izslēdz parastu hipotekāro kredītu: banka nepaspēs izvērtēt objektu un sagatavot līgumu, ja par to nav runāts iepriekš. Otrkārt, “atlaide” rodas tikai otrajā izsolē, un līdz tai kreditoriem ir tiesības īpašumu paturēt sev.

Riski, ko sludinājums neatklāj

Izsoles dzīvoklis nav redzēts tādā nozīmē, kā to saprot parastā darījumā. Jurists Ģirts Jirgensons LV portālā jau 2015. gadā norādīja, ka vērtētājs bieži netiek iekšā un vērtē pēc ārējā izskata.

• Iemītnieki. Pēc Dzīvojamo telpu īres likuma 28. panta ieguvējam ir saistošs tikai zemesgrāmatā ierakstīts īres līgums. Neierakstīts līgums izbeidzas līdz ar ieguvēja īpašuma tiesību nostiprināšanu, un ieguvējs var paziņot, ka telpa jāatbrīvo divu mēnešu laikā. Taču līgumiem, kas noslēgti līdz 2021. gada 30. aprīlim, pārejas noteikumi paredz saistošu spēku līdz 2026. gada 31. decembrim vai līdz līguma termiņa beigām.
• Parādi. Tiesa dzēš zemesgrāmatā ierakstītās parādu saistības, ja ieguvējs tās nav tieši uzņēmies (CPL 613. p.); to skaidro arī LV portāla e-konsultācija. Tomēr par reālnastām un faktisko apsaimniekošanas situāciju mājā vērts painteresēties pie apsaimniekotāja pirms solīšanas.
• PVN. Jaunbūvēs izsoles cena var būt apliekama ar PVN — Raņķa dambja sludinājumos tas norādīts tieši. 21 % uz 147 075 eiro ir vairāk nekā 30 000 eiro.
• Domājamās daļas. Daļa lētāko lotu ir ½ dzīvokļa vai kopīpašuma dalīšanas izsoles. Tā ir cita juridiskā situācija nekā vesels dzīvoklis.
• Laiks. No izsoles beigām līdz nostiprināšanai paiet mēnesis samaksai un līdz 30 dienām tiesai. Visu šo laiku nauda ir iesaldēta, bet īres ieņēmumu nav.

Cik reāla ir atlaide

Piespiedu pārdošanas vērtība pēc definīcijas ir zemāka par tirgus vērtību, taču tirgus pats nestāv uz vietas. CSP dati rāda, ka lietoto mājokļu cenas 2026. gada 2. ceturksnī bija par 13,3 % augstākas nekā gadu iepriekš. Arco Real Estate aprēķinā sērijveida dzīvokļa vidējā cena Rīgā 2026. gada augustā bija 972 EUR/m², un kopš gada sākuma cenas pieaugušas par vairāk nekā 9 %. Ja novērtējums veikts pirms vairākiem mēnešiem, tas var būt atpalicis no tirgus — un tad pat pirmā izsole var būt izdevīga. Bet ir arī pretējais: ja objekts nav apskatīts, “atlaidi” var apēst viens jumta vai stāvvada remonts.

Mūsu novērojums: izdevīgākie darījumi rodas otrajās izsolēs ar maz dalībnieku un objektos, kur pircējs pirms solīšanas ir izdarījis mājasdarbu — apskatījis māju, runājis ar apsaimniekotāju un saprot, ko darīs ar dzīvokli pēc tam.

Pircēja aģenta loma

Šeit sākas different.lv jaunā pakalpojuma līnija. Kā pircēja aģents mēs strādājam pircēja pusē: atlasām izsoles un tirgus piedāvājumus pēc jūsu budžeta, pārbaudām zemesgrāmatu un apgrūtinājumus, novērtējam remonta apjomu un īres potenciālu un palīdzam noteikt maksimālo solījumu, pie kura darījums vēl ir jēgpilns. Samaksa ir fiksēta maksa plus bonuss no panāktās atlaides — mūsu interese sakrīt ar jūsējo. Un, ja dzīvoklis tiek pirkts izīrēšanai, mēs to varam pārņemt ilgtermiņa īrē ar stabilu ikmēneša maksājumu, tāpat kā pārējos mūsu objektus Rīgas centrā un Vecrīgā.

Biežāk uzdotie jautājumi

Kur atrast bankas atņemtos īpašumus Latvijā?

Piespiedu kārtā pārdodamie dzīvokļi tiek izsolīti vietnē izsoles.ta.gov.lv. Sludinājumos ir norādīts piedzinējs — no tā redzams, vai lietā ir iesaistīta Swedbank, Citadele, Luminor vai cita banka. Atsevišķu banku “pārņemto īpašumu” veikalu, kāds bija pēc 2009. gada krīzes, mēs aktuāli neatradām.

Cik jāiemaksā, lai piedalītos izsolē?

10 % no novērtējuma 20 dienu laikā no izsoles sākuma, kā arī izsoles vietnes dalības maksa. Ja uzvarat, pārējā summa jāsamaksā viena mēneša laikā.

Vai var izmantot hipotekāro kredītu?

Likums pieļauj kredītiestādes garantijas vēstuli, ja tam piekrīt piedzinējs un hipotekārais kreditors (CPL 611. p.). Praksē finansējums jāsaskaņo ar banku pirms solīšanas.

Vai izsolē nopirkto dzīvokli drīkst uzreiz izīrēt?

Jā, pēc īpašuma tiesību nostiprināšanas zemesgrāmatā un telpu atbrīvošanas, ja tajās kāds dzīvo. Pirms izīrēšanas reģistrējiet saimniecisko darbību VID un noslēdziet rakstveida īres līgumu.

Noderīgi raksti

• Pirkt dzīvokli izīrēšanai Rīgā: ienesīgums 2026
• Dzīvokļu cenas Rīgā 2026: tirgus apskats
• Īres līguma laušana un izbeigšana pirms termiņa
• Nodokļi, izīrējot dzīvokli

Avoti

1. Tiesu administrācija. Elektronisko izsoļu vietne, aktīvās dzīvokļu izsoles Rīgā, dati 06.10.2026. izsoles.ta.gov.lv
2. Civilprocesa likums, 604.–616. pants. likumi.lv
3. Dzīvojamo telpu īres likums, 28. pants un pārejas noteikumi. likumi.lv
4. Latvijas Banka. Finanšu stabilitātes pārskats 2026. latvijasbanka.lv
5. Realtid. “Swedbank vill driva Ektornet vidare”, 08.11.2016. realtid.se
6. Arco Real Estate. “Pieprasītākie — banku atsavinātie īpašumi”, 19.04.2012. arcoreal.lv
7. LV portāls. Ģ. Jirgensons, “Riski, pērkot nekustamo īpašumu izsolē, pastāv”, 2015. lvportals.lv
8. LV portāls. “Pircējam izsolē nav jāpārņem parāda saistības”. lvportals.lv
9. CSP. Mājokļa cenu indekss un pārmaiņas (PCI050c), 2026. g. 2. cet. data.stat.gov.lv
10. Arco Real Estate. Tirgus pārskats: sērijveida dzīvokļi Rīgā un apkārtnē, 2026. gada augusts. arcoreal.lv