Dubaiju bieži piedāvā kā „drošu ostu” investoram. Salīdzinām to ar Rīgu pēc cenām, ienesīguma un cikla. Un pēc tā, par ko reklāmās nerunā: kas šo pilsētu būvē un kāda nauda tajā plūst.

×3,2

tik reizes vidējais kvadrātmetrs Dubaijā ir dārgāks nekā Rīgas otrreizējā tirgū. Bruto ienesīgums Dubaijā tajā pašā laikā ir zemāks.

Galvenais īsumā

  1. Dubaijā vidējā cena ir ~4 360 €/m², Rīgas otrreizējā tirgū ~1 360 €/m². Divistabu dzīvoklis Dubaijā maksā ~3,5 reizes vairāk.
  2. Bruto ienesīgums Rīgā ir 7,5 %, Dubaijā 5,5 %. Starpība aug līdz ar dzīvokļa lielumu.
  3. Dubaijas tirgus pēc rekorda 2025. gadā koriģējas: cenas −4 %, īre −6 % vienā ceturksnī, un priekšā ir jauna piedāvājuma vilnis.
  4. Dubaijas izaugsmi uztur migrantu darbs ar ierobežotām tiesībām un nauda, kuras izcelsmi starptautiskas organizācijas gadiem ilgi apšauba.

Dzīvokļu cenas Dubaijā un Rīgā 2026: skaitļi blakus

RādītājsRīgaDubaija
Vidējā cena, €/m²1 360 (otrreizējais), 2 500+ (jaunie)~4 360 (vidēji), ~5 290 (off-plan)
Divistabu dzīvokļa mediānā cena191 000 €~671 000 €
Bruto īres ienesīgums7,54 %5,53 %
Cenu dinamika+11,4 % gadā (2026. g. 2. cet.)−4 % ceturksnī (2026. g. 2. cet.)
Darījumi gadā12 041 dzīvoklis (2025)214 912 pārdošanas (2025)
Iedzīvotājisarūk4,58 milj., +7,5 % (2025)

Dubaijas cenas pārrēķinātas eiro pēc AED piesaistes dolāram (3,6725) un ECB kursa 16.10.2026 (1,1253 USD/EUR) 19. Dubaijas vidējā cena ir 1 673 AED par kvadrātpēdu (Cushman & Wakefield Core, 2026. g. 2. cet.) 1, gatavajiem mājokļiem 1 691 AED, off-plan 2 030 AED (ValuStrat, 2026. g. 1. cet.) 2. Rīgas skaitļi ir no Arco Real Estate, Luminor un Latio datiem, ko apkopojām mūsu Rīgas dzīvokļu cenu apskatā 5.

Rīga, sērijveida dzīvokļiRīga, sērijveida dzīvokļi: 972 €/m²972 €Rīga, otrreizējais tirgusRīga, otrreizējais tirgus: 1 360 €/m²1 360 €Rīga, jaunie projektiRīga, jaunie projekti: 2 500 €/m²2 500 €Rīgas centrs, jaunie projektiRīgas centrs, jaunie projekti: 3 800 €/m²3 800 €Dubaija, vidējiDubaija, vidēji: 4 357 €/m²4 357 €Dubaija, gatavi mājokļiDubaija, gatavi mājokļi: 4 404 €/m²4 404 €Dubaija, off-planDubaija, off-plan: 5 287 €/m²5 287 €RīgaDubaija
1. attēls. Dzīvokļa cena par m², EUR. Avoti: Arco Real Estate, Luminor, Latio (Rīga); Cushman & Wakefield Core, ValuStrat (Dubaija); different.lv pārrēķins.

Ienesīgums: Rīga nopelna vairāk uz katru ieguldīto eiro

Global Property Guide dati rāda Rīgas vidējo bruto ienesīgumu 7,54 % (2026. g. oktobris), Dubaijas — 5,53 % (2026. g. maijs) 34. Dubaija uzvar tikai studijās. Jau divistabu dzīvoklim Rīga dod 8,2 % pret 5,6 %, bet trīsistabu — 8,8 % pret 4,5 %.

0 %2 %4 %6 %8 %10 %Rīga, Studija: 7,05 %7,0Dubaija, Studija: 7,80 %7,8StudijaRīga, 1 guļamistaba: 6,69 %6,7Dubaija, 1 guļamistaba: 6,03 %6,01 guļamistabaRīga, 2 guļamistabas: 8,17 %8,2Dubaija, 2 guļamistabas: 5,58 %5,62 guļamistabasRīga, 3 guļamistabas: 8,83 %8,8Dubaija, 3 guļamistabas: 4,48 %4,53 guļamistabasRīgaDubaija
2. attēls. Bruto īres ienesīgums pēc dzīvokļa lieluma, %. Avots: Global Property Guide (Rīga — 10.2026, Dubaija — 05.2026).

Bruto ienesīgums neietver nodokļus un uzturēšanas izmaksas. Latvijā fiziska persona no īres var maksāt 10 % nodokli, par to rakstījām atsevišķi rakstā par nodokļiem, izīrējot dzīvokli. Taču pat pēc nodokļa Rīgas ienesīgums lielākajā daļā segmentu paliek augstāks.

Vai cenas kritīsies 2027. gadā? Dubaija jau koriģējas

2025. gads Dubaijā bija rekordu gads: 214 912 pārdošanas darījumi par 682,5 mljrd. AED, par 30,6 % vairāk nekā gadu iepriekš 7. Iedzīvotāju skaits gada laikā pieauga par 7,5 % līdz 4,58 miljoniem 8.

Kopš 2025. gada beigām virziens ir mainījies. Cushman & Wakefield Core dati rāda, ka 2026. gada 2. ceturksnī cenas kritās par 4 %, bet vidējā īre — par 6 %. Downtown Dubai dzīvokļu īre saruka par 14 %, Dubai Marina un Dubai Hills — par 10 % 1. Otrajā pusgadā tirgū nāks vēl ~32 000 jaunu mājokļu. Reitingu aģentūra Fitch jau 2025. gadā brīdināja par korekciju līdz 15 %, jo 2026. gadā tika plānots nodot ap 120 000 mājokļu 9.

Downtown Dubai, dzīvokļu īreDowntown Dubai, dzīvokļu īre: -14 %-14 %Dubai Hills, dzīvokļu īreDubai Hills, dzīvokļu īre: -10 %-10 %Dubai Marina, dzīvokļu īreDubai Marina, dzīvokļu īre: -10 %-10 %Palm Jumeirah, dzīvokļu īrePalm Jumeirah, dzīvokļu īre: -9 %-9 %Dubaija, vidējā īreDubaija, vidējā īre: -6 %-6 %Dubaija, vidējā cenaDubaija, vidējā cena: -4 %-4 %
3. attēls. Īres maksas un cenu izmaiņas Dubaijā 2026. gada 2. ceturksnī pret 1. ceturksni, %. Avots: Cushman & Wakefield Core (Khaleej Times, 09.08.2026).

Rīgā aina ir pretēja: mājokļu cenas gada laikā augušas par 11,4 %, tikai 2. ceturksnī vien par 3,9 % 6. Kas Rīgā var mainīties 2027. gadā, aprakstījām NĪ tirgus prognozē 2027.

Kas būvē Dubaiju

Migranti veido 88 % AAE iedzīvotāju 10. Viņu statusu nosaka kafala sistēma: darba devējs kontrolē darbinieka vīzu un uzturēšanās atļauju. Human Rights Watch dokumentē, ka gandrīz visi zemāk apmaksātie migranti maksā vervēšanas maksas, bieži aizņemoties ar procentiem līdz 50 % gadā. Tālāk seko algu aizturēšana, pases atņemšana un aizliegums veidot arodbiedrības un streikot 10.

ASV Valsts departamenta 2025. gada cilvēku tirdzniecības ziņojumā AAE ir 2. līmenī: valsts minimālos standartus pilnībā neizpilda. Ziņojums min parādu verdzību, pasu aizturēšanu un līgumu aizstāšanu. Mājkalpotāji lielākoties nav iekļauti algu aizsardzības sistēmā. Par pases atņemšanu mājkalpotājam draud tikai 500 AED sods 11.

Investoram tas nav tikai ētikas jautājums. Lētais darbs ir viens no iemesliem, kāpēc Dubaija var būvēt tik ātri, un tieši šis ātrums tagad rada piedāvājuma vilni.

Kāda nauda plūst Dubaijas nekustamajā īpašumā

2020. gadā Carnegie Endowment pētnieki Metjū Peidžs un Džodija Vitori Dubaijas īpašumu tirgu nosauca par „magnētu netīrai naudai”. Viņi gan uzsvēra, ka lielākā daļa darījumu ir likumīgi 12. 2022. gada martā FATF iekļāva AAE „pelēkajā sarakstā” un izslēdza to tikai 2024. gada februārī 13.

Trīs mēnešus vēlāk OCCRP un vairāk nekā 70 mediji publicēja „Dubai Unlocked”. Noplūdušie dati rādīja, ka Dubaijā īpašumi pieder sankcionētām personām, bēgļiem, apsūdzētiem noziedzniekiem un politiski nozīmīgām personām, kuru oficiālie ienākumi neatbilst īpašumu vērtībai 1415. Transparency International aprēķināja, ka 58 no 100 politiski nozīmīgajām personām no 2018. gada noplūdes īpašumi Dubaijā joprojām pieder 14.

2020Carnegie: Dubaija kā korupcijas naudas „magnēts”FATF kritizē vājo kriminālvajāšanu03.2022AAE iekļauj FATF „pelēkajā sarakstā”stratēģiski trūkumi naudas atmazgāšanas apkarošanā02.2024AAE izslēdz no „pelēkā saraksta”pēc reformām un uzraudzības pastiprināšanas05.2024OCCRP „Dubai Unlocked”sankcionēti, bēgļi un PEP kā īpašnieki10.2025VARA soda 19 nelicencētas kripto firmas100–600 tūkst. AED katrai2026Cenu korekcija: −4 % ceturksnīīre −6 %, priekšā ~32 000 jaunu mājokļu
4. attēls. Dubaija un netīrās naudas uzraudzība, 2020–2026. Avoti: Carnegie, FATF (Norton Rose Fulbright), OCCRP, Transparency International, VARA, Cushman & Wakefield.

„Veiksmes ekonomika”: kriptokoučs, tarologs, eskorts

Dubaija pārdod ne tikai kvadrātmetrus, bet arī tēlu: nodokļu brīva dzīve, ātra bagātība, „jauna dzīve”. Ap šo tēlu izaugusi vesela ekonomika — no kripto „mentoriem” līdz ezotēriskiem konsultantiem. Pat vietējā prese par to raksta: The National jau 2010. gadā aprakstīja tarologu Šeiha Zajeda ceļa birojā, kurš par 90 minūšu seansu prasīja 300 AED. Viņš skaidroja: „Cilvēki šeit meklē atbildes” 18.

Regulators to redz. 2025. gada oktobrī Dubaijas virtuālo aktīvu regulators VARA sodīja 19 nelicencētas kripto firmas ar 100 000–600 000 AED lieliem sodiem par darbību bez licences un reklāmas noteikumu pārkāpšanu 16. Kopš 2025. gada beigām ikvienam, kurš sociālajos tīklos reklamē preces vai pakalpojumus, vajag valsts Advertiser Permit 17.

Ēnas pusi apraksta ASV cilvēku tirdzniecības ziņojums. Lielākā daļa AAE reģistrēto cilvēku tirdzniecības lietu ir seksuāla izmantošana, un 28 identificēto upuru vidū bija 9 bērni. Ziņojums min arī piespiedu darbu krāpniecības zvanu centros: vienā lietā 31 tirgotājs izmantoja 76 cilvēkus 11.

Ko tas nozīmē investoram no Latvijas

KritērijsRīgaDubaija
Ieejas cenaZema~3 reizes augstāka par m²
Bruto ienesīgums7–9 %4,5–7,8 %, sarūk
Cikla fāzeAugKorekcija, liels piedāvājums
Tiesiskā videES tiesības, publiska ZemesgrāmataAtsevišķas brīvās zonas, cita jurisdikcija
Reputācijas un AML risksZemsAugsts: bankas prasīs naudas izcelsmes pierādījumus

Dubaija var būt pievilcīga likviditātes un izaugsmes dēļ. Taču 2026. gadā investors tur pērk dārgāk, saņem mazāku ienesīgumu un ieiet tirgū korekcijas sākumā. Nauda, kas atgriežas ES no Dubaijas, banku pārbaudēs saņems papildu jautājumus. Rīga piedāvā zemāku ieejas cenu, augstāku ienesīgumu un caurskatāmu vidi. Ja apsverat pirkt dzīvokli izīrēšanai, sāciet ar mūsu aprēķinu par ienesīgumu Rīgā 2026.

Raksts ir informatīvs un nav finanšu vai juridiska konsultācija. Dubaijas cenas pārrēķinātas eiro pēc ECB kursa 16.10.2026.

Gribat ienākumus no dzīvokļa bez Dubaijas riskiem?

different.lv kopš 2019. gada izīrē dzīvokļus Rīgas centrā un Vecrīgā. Īpašnieks saņem fiksētu maksājumu katru mēnesi, arī tad, ja dzīvoklis stāv tukšs.

Saņemt piedāvājumu WhatsApp

Avoti

  1. Khaleej Times. Dubai home prices, rents decline as supply rises; 32,000 more units due this year (Cushman & Wakefield Core, Q2 2026), 09.08.2026. https://www.khaleejtimes.com/business/dubai-home-prices-rents-decline-as-supply-rises-32000-more-units-due-this-year
  2. Global Property Guide. United Arab Emirates residential property market analysis 2026 (REIDIN, ValuStrat). https://www.globalpropertyguide.com/middle-east/united-arab-emirates/price-history
  3. Global Property Guide. Gross rental yields in United Arab Emirates: Dubai (05.2026). https://globalpropertyguide.com/middle-east/united-arab-emirates/rental-yields
  4. Global Property Guide. Gross rental yields in Latvia: Riga (10.2026). https://www.globalpropertyguide.com/europe/latvia/rental-yields
  5. different.lv. Dzīvokļu cenas Rīgā 2026: tirgus apskats (Arco Real Estate, Luminor, Latio, VZD). https://different.lv/blog/lessor-insider/lv/dzivoklu-cenas-riga-tirgus-apskats.html
  6. CSP / LV portāls. Ceturkšņa laikā mājokļu cenas palielinājās par 3,9 % (2026. g. 2. cet.). https://lvportals.lv/dienaskartiba/394438-ceturksna-laika-majoklu-cenas-palielinajas-par-39-2026
  7. Gulf News. Dubai property market closes 2025 with record Dh682.5 billion in sales (Dubai Land Department). https://gulfnews.com/business/property/dubai-property-market-closes-2025-with-record-dh6825-billion-in-sales-1.500396068
  8. The National. Dubai population surpassed 4.5 million by end of 2025, 30.07.2026. https://thenationalnews.com/news/uae/2026/07/30/dubai-population-surpassed-45-million-by-end-of-2025
  9. Economy Middle East. Dubai real estate prices to drop on 2026 supply spike, says Fitch (2025). https://economymiddleeast.com/news/dubai-real-estate-prices-to-drop-on-2026-supply-spike-says-fitch
  10. Human Rights Watch. Questions and Answers: Migrant Worker Abuses in the UAE and COP28, 03.12.2023. https://www.hrw.org/news/2023/12/03/questions-and-answers-migrant-worker-abuses-uae-and-cop28
  11. U.S. Department of State. 2025 Trafficking in Persons Report: United Arab Emirates (ecoi.net). https://www.ecoi.net/en/document/2130558.html
  12. Page, M. T., Vittori, J. (2020). Dubai's Role in Facilitating Corruption and Global Illicit Financial Flows. Carnegie Endowment for International Peace. https://carnegieendowment.org/research/2020/07/dubais-role-in-facilitating-corruption-and-global-illicit-financial-flows?lang=en
  13. Norton Rose Fulbright. UAE removed from the FATF grey list (2024). https://nortonrosefulbright.com/en-lu/knowledge/publications/eb06aa7c/uae-removed-from-the-fatf-grey-list
  14. Transparency International. Dubai Unlocked: need for enhanced anti-money laundering efforts, 14.05.2024. https://www.transparency.org/en/press/dubai-unlocked-need-for-enhanced-anti-money-laundering-efforts
  15. OCCRP. Dubai Unlocked (2024). https://www.occrp.org/en/project/dubai-unlocked
  16. VARA. VARA steps up enforcement: 19 unlicensed firms penalised and public warning issued, 10.2025. https://www.vara.ae/en/regulations/regulatory-notices/vara-steps-up-enforcement-to-safeguard-dubai-s-virtual-asset-market-19-unlicensed-firms-penalised-and-public-warning-issued/
  17. The National. UAE launches 'advertiser permit' for social media users and influencers, 30.07.2025. https://www.thenationalnews.com/news/uae/2025/07/30/uae-social-media-advertiser-permit/
  18. The National. Card swipe answers from a Dubai psychic (2010). https://www.thenationalnews.com/uae/card-swipe-answers-from-a-dubai-psychic-1.564815
  19. European Central Bank. Euro reference exchange rate, US dollar (16.10.2026). https://www.ecb.europa.eu/stats/policy_and_exchange_rates/euro_reference_exchange_rates/html/eurofxref-graph-usd.en.html